Предварителен договор за продажба на недвижим имот

Защо предварителният договор не е формалност

С предварителния договор страните се задължават да сключат в бъдеще окончателен договор при уговорените между тях условия. При покупко-продажба на недвижим имот той не прехвърля собствеността. Собствеността се придобива с окончателен договор, който по правило се сключва във формата на нотариален акт. Предварителният договор има друга функция – да даде на изправната страна възможност да поиска от съда сключването на окончателния договор по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

На практика обаче предварителният договор често се възприема по съвсем различен начин. Купувачът е намерил имот. Брокерът е изпратил договор. Платено е „стоп-капаро“. Продавачът бърза, защото „има и друг купувач“. Договорът е няколко страници, повечето клаузи изглеждат познати, а след петнадесет минути подписването е приключило.

Често така се подписва документ за имот за 200 000, 300 000 или 500 000 евро със същото отношение, с което се подписва договор за покупка на лек автомобил.

Проблемът е, че слабите места в предварителния договор обикновено не се виждат в деня на подписването. Той става явен много по-късно – когато продавачът откаже да сключи нотариалната сделка, когато имотът се окаже с различна квадратура, когато имотът вече е прехвърлен на друг, когато се окаже, че има съсобственик или съпруг, или когато купувачът заведе дело и съдът установи, че договорът не може да бъде обявен за окончателен.

Предварителният договор не е формалност преди нотариуса. Той е инструментът, чрез който при отказ на едната страна другата трябва да може принудително да стигне до нотариалния резултат. Затова въпросът не е как изглежда договорът при подписването му. Въпросът е дали ще „издържи“, ако се наложи да бъде обявен за окончателен пред съда.

Каква е същинската функция на предварителния договор?

При предварителния договор страните се договарят да сключат окончателен договор. Купувачът обещава да купи, продавачът обещава да продаде. Собствеността върху имота не преминава само защото е подписан предварителен договор.

Това обаче не означава, че предварителният договор е просто „обещание“, от което страните могат свободно да се откажат.

Именно тук е съществената разлика.

Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка една от страните по предварителния договор може да поиска от съда да постанови решение, с което договорът да бъде обявен за окончателен. Ако са налице законовите предпоставки, съдебното решение замества окончателния договор.

Това е същинската защита на купувача.

Ако продавачът получи 30 000 евро при сключване на предварителния договр и след това заяви, че вече е налице пречка да продаде имота или че се „отказва“ от сделката , купувачът не е ограничен единствено до това да иска парите си обратно. При наличие на законоустановените предпоставки той може да поиска самият имот да му бъде прехвърлен чрез предявяване на съдебен иск пред компетентния граждански съд.

Предварителен договор, който не може да бъде обявен за окончателен, не е защита. В най-добрия случай, това е доказателство за дължимост на заплатена парична сума.

Съществуват ли рискове при сключване на предварителен договор.

Чл. 19, ал. 1 от ЗЗД изисква предварителният договор да бъде сключен в обикновена писмена форма. Като върху купувача тежат последиците от това как и дали ще провери какво в действителност купува. Именно тук е основният момент в сделката, когато трябва да бъдат направени едни от най-важните проверки, касаещи правото на собственост върху имота.

При нотариалната сделка ситуацията е различна.

Когато се стигне до нотариален акт, нотариусът не просто оформя текста, който страните са му дали. Съгласно чл. 586, ал. 1 от ГПК нотариусът проверява дали праводателят е собственик и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. Проверяват се документите за собственост, представителната власт, необходимите съгласия и останалите предпоставки за изповядване на сделката.

Проверяват се и тежестите върху имота. Съобразяват се кадастралните данни. Проверяват се въпросите, свързани с публичните задължения. Сделката се оформя като нотариален акт и подлежи на вписване.

При предварителния договор няма такъв контрол. И точно там се крие рискът.

Проблемът не се появява при подписването. Проблемът се появява на следващ етап, когато вече е късно да бъде поправен без съгласието на другата страна.

В практиката не са редки случаите, при които купувачът разбира за проблема едва след като продавачът не може или откаже да предостави изисканите му документи, необходими за пристъпване към нотариална сделка или изискани от банката при ипотечно кредитиране. Тогава купувачът се обръща към адвокат, започва се процедура по проверка на документите и се оказва, че имотът е ипотекиран, по отношение на същия е водено дело, решението по което не е вписано в Служба по вписванията, че границите на имота са различни, че е предвиден за отчуждаване, че е налице съсобственост и т.н.

При нотариалния акт правната проверка по дефиниция предхожда сделката.

При предварителния договор поради отказ от навременно съдействие от страна на продавача, проблемите може да бъдат установени едва в съдебната зала.

Какво проверява съдът при обявяване на предварителния договор за окончателен

Когато бъде предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът не проверява единствено дали между страните има подписан документ.

Въпросът е дали този документ може да произведе резултата, който страните са искали – прехвърляне на конкретния недвижим имот при договорените условия.

Съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

При продажба на недвижим имот трябва да може да се установи какъв е предметът на продажбата, каква е цената и каква е действителната воля на страните относно бъдещата сделка. Кои са съществените уговорки на конкретната сделка е въпрос на конкретика, но обикновено това са – имот (който трябва да бъде недвусмислено индивидуализиран), продажната цена, начин и срок на плащане, налице ли са допълнителни условия, с изпълнението на които следва да се пристъпи към сключване на окончателен договор и т.н.

Процедурата за обявяване на предварителния договор за окончателен

Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка една от страните по договора може да поиска обявяването му за окончателен като предяви иск пред компетентния съд.

На практика по-чести са случаите, в които купувачът е този, който предявява иск. Това е така, защото при отказ от страна на купувача да сключи окончателен договор, продавачът има право да задържи полученото капаро за себе си. Но когато нотариален акт не бъде сключен поради причина, за която продавачът отговаря, купувачът трябва първо да установи дали действително е настъпил моментът, в който може да иска изпълнение на предварителния договор.

Ако срокът за окончателната сделка е изтекъл или продавачът изрично е отказал да изпълни, може да възникне основание за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Искът за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот се предявява по местонахождението на имота съгласно чл. 109 от ГПК. Особено значение има вписването на исковата молба. Съгласно чл. 114, б. „б“ от ЗС исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, подлежат на вписване.

Това не е формалност.

Ако продавачът междувременно се опита да продаде имота на трето лице, вписването на исковата молба е това, което дава публичност на спора и има значение за противопоставянето на правата на купувача спрямо последващи приобретатели.

В такова дело се изследва дали действително страните са подписани предварителния договор, каква е неговата валидност и останалите предпоставки за прехвърляне на имота.

Съдът проверява и собствеността на продавача към момента на решението.

Ако всички условия са изпълнени, решението замества окончателния договор. Ако купувачът има неплатена част от цената, приложим може да бъде редът по чл. 362 от ГПК – ще трябва да плати същата в двуседмичен срок от влизането в сила на решението. Дължимите данъци и разноски се определят по реда на чл. 364 от ГПК, съгласно който „с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.“.

Какви рискове крият бланковите договори?

Основният проблем на бланковите договори не е, че са кратка.

Проблемът е, че са приложими основно за типични и тривиални казуси. А в света на правото ситуациите обикновено са сложни.

Имот, описан само с адрес и квадратура, може да се окаже недостатъчно индивидуализиран. Ако не може да се установи еднозначно кой е предметът на продажбата, проблемът е пряко свързан с изискването на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД.

Липсата на проверка на собствеността може да скрие проблем във веригата от придобивни актове. Ако продавачът не е собственик, съдът няма да го направи собственик с решението си. Нито нотариусът ще може да изготви такъв нотариален акт.

Едностранна неустойка в полза на продавача не означава автоматично, че договорът е недействителен. Тя обаче може да постави купувача в значително по-неблагоприятно положение при отказ от сделката.

Липсата на уговорка за тежестите също не премахва самите тежести и ефектът от тях. Ако върху имота има ипотека, възбрана или друго вещно право, въпросът трябва да бъде решен преди да се стигне до нотариалния акт. В практиката има множество сделки, при които имоти се прехвърлят заедно с тежестите върху тях, като заличаването им може да бъде предмет на отделна договорка между страните.

Неясно определеният срок в предварителния договор за сключване на нотариален акт често създава друг проблем в практиката. Ако например в предварителния договор е записано само „до получаване на Акт 16“, без да е ясно кога настъпва задължението, след това може да се спори и кога продавачът е изпаднал в неизпълнение.

Същото се отнася и до данъците и таксите. Ако договорът мълчи по въпроса, това не означава, че разходите изчезват. Те ще трябва да бъдат разпределени съобразно закона и конкретните уговорки.

Какво се проверява преди подписване?

Преди подписването на предварителния договор трябва да се изясни собствеността върху имота и цялата верига от документи, от които продавачът черпи правата си. Ако продавачът не разполага със своя екземпляр, това само по себе си не е пречка за сделката, но налага да се извади препис от нотариалния акт.

Следва да се провери имотът за вещни тежести - ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване и други относими вписвания.

При съсобственост трябва да се установят всички собственици. При брак се проверява режимът на имуществените отношения и дали е необходимо участие или съгласие на съпруг или съпруга.

При строежи се проверяват строителните книжа и законността на строителството по ЗУТ. При стари сгради трябва да се изясни и въпросът за търпимостта, когато той е относим.

Това не са проверки „за всеки случай“.

Това са проверки, които определят дали купувачът действително ще стане собственик на това, което му е обещано.

Особености при покупка от строител

При покупка „на зелено“ рискът е още по-голям, защото обектът, за който купувачът плаща, в практиката често все още не съществува като самостоятелен обект в завършен вид.

Тук предварителният договор трябва да свърже бъдещия имот с одобрения проект и строителните книжа. Трябва да бъде ясно кой апартамент, гараж, ателие или склад се придобива, на кой етаж се намира, каква е площта му, какви са прилежащите помещения и какви идеални части от общите части и земята или правото на строеж са свързани с него.

При покупка от строител сроковете за строителство, етапите на плащане и последиците при забавяне трябва да бъдат изрично предвидени в предварителния договор.

Въпреки че гаранционната отговорност за строителни дефекти е отделен въпрос и не трябва да се смесва със задължението за прехвърляне на собствеността, тя също следва да бъде уточнена преди сключване на предварителен договор. При възлагане на отделни работи същият въпрос се урежда в договора за ремонт.

Често задавани въпроси

Заключение

Предварителният договор не трябва да се оценява според това дали изглежда добре, дали е написан на четири страници или дали е „използван многократно“ от брокер. Единственият съществен въпрос е дали при неизпълнение той може да доведе до резултата, за който е сключен.

При ангажирането на адвокат при сключване на предварителен договор, същият трябва да провери цялата история на имота, дали правото на собственост съществува в предлагания обем, дали действително може да бъде предмет на окончателен договор, да изследва тежестите върху имота, статута му, представителната власт на страните, след което да изготви или редактира клаузите на договора, така че още при подписването да е ясно какви права и задължения имат страните по договора и до какви последици ще доведе евентуалното им неизпълнение.

Именно затова при сделки с недвижим имот участието на адвокат има най-голяма стойност преди подписването на предварителния договор, когато рискът все още може да бъде предотвратен.