Отчуждаване на имот

Какво представлява отчуждаването на имот

Съгласно конституционния принцип, принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да се извършва само въз основа на закон, когато тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение (чл. 17, ал. 5 от Конституцията). Същият основен принцип е възпроизведен и в чл. 101 ЗС.

Законът за държавната собственост урежда отчуждаването за държавни нужди, Законът за общинската собственост – за общински нужди, а Законът за устройство на територията определя за какви обекти е допустимо отчуждаване. Съществуват и специални закони, които предвиждат особени режими за определени видове обекти.

Последицата е промяна в характера на собствеността. Отчуждените за държавни нужди имоти стават публична държавна собственост (чл. 33, ал. 4 ЗДС), а отчуждените за общински нужди – публична общинска собственост (чл. 21, ал. 9 ЗОС).

Практически първото, което трябва да се установи, е за чии нужди се отчуждава имотът. От това зависи кой издава акта за отчуждаване, пред кой съд се обжалва и в какъв срок следва да бъде изплатено обезщетението.

Отчуждаване, изкупуване и процедурата по чл. 16 ЗУТ

Отчуждаването е едностранен властнически акт. Съгласието на собственика не е условие за законосъобразността на акта за отчуждаване. Собственикът може да не е съгласен с отнемането на имота, но това само по себе си не пречи на административната процедура, когато тя е проведена законосъобразно.

Изкупуването е сделка, а не отчуждаване. Имотите не се отчуждават, ако преди издаването на заповедта общината ги придобие чрез покупка, чрез замяна с равностоен общински имот или собствениците им учредят на общината ограничени вещни права (чл. 21, ал. 4 ЗОС).

Процедурата по чл. 16 ЗУТ е способ за урегулиране, а не отчуждаване: при нея собствениците на неурегулирани имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площите си, която не може да бъде повече от 25 на сто, и се обезщетяват с равностойни урегулирани поземлени имоти (чл. 16, ал. 1 и ал. 4 от ЗУТ).

Кога може да бъде отчужден имот?

Отчуждаването е допустимо само при кумулативното наличие на няколко условия. На първо място, имотът или част от него трябва да принадлежи на частноправен субект, трябва да е налице държавна или общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, трябва да е налице устройствено основание и предварително и равностойно обезщетение.

Необходимо е отчуждаването да е предвидено в закон, а не само в подзаконов акт. Предмет на процедурата е недвижим имот или част от имот, собственост на физическо или юридическо лице.

Наличието на държавна нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, се установява с влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти за задоволяване на държавни нужди, или с одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, или по друг начин, предвиден в закон (чл. 33, ал. 2 ЗДС). При общинските нужди се изисква влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост, или одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост (чл. 21, ал. 1 ЗОС).

Нуждата не трябва да може да бъде задоволена по друг начин (чл. 32, ал. 1 ЗДС, чл. 21, ал. 1 ЗОС). Към това се добавя изискването за предварително и равностойно обезщетение.

И по двата закона съществува изключение, при което отчуждаването може да се извърши въз основа на одобрен, но невлязъл в сила подробен устройствен план. Това е възможно, когато планът предвижда изграждане на национален обект, съответно на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост, и има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение (чл. 33, ал. 2 ЗДС, чл. 21, ал. 1 и 8 ЗОС).

За какви обекти се отчуждават имоти

Въз основа на влезли в сила подробни устройствени планове имоти – частна собственост, могат да бъдат отчуждавани за изграждане и реконструкция на обектите по чл. 205 ЗУТ.

Това обхваща транспортната техническа инфраструктура и преустройството на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения – пътища, улици, алеи, площади, надземни и подземни трасета на железопътни и трамвайни линии и съоръженията към тях.

В обхвата попадат и други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура – водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, електрификация, топлофикация, газификация и електронни съобщителни мрежи.

Допустимо е отчуждаване и за дейности по опазване на околната среда и природните ресурси, геозащитна дейност, укрепване на бреговете и благоустройствени дейности. Тук попадат например озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни паркове и дейности по третиране на битови отпадъци.

Предвидено е отчуждаване и за обществени обекти на здравеопазването, социалното подпомагане и образованието, както и за специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, и прилежащите им забранени зони.

На практика най-масовите случаи в градовете са свързани с уличната регулация и площадите, а извън тях – с пътищата и другите линейни обекти. Поради това голяма част от отчуждаванията засягат не цели имоти, а реални части от тях.

Отчуждаване на част от имот

Най-често срещаната хипотеза е през поземления имот да е предвидена улица, път или друг инфраструктурен обект. Законът допуска отчуждаване на имоти или части от тях, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или които стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и изискванията за сигурност и безопасност (чл. 21, ал. 2 ЗОС).

Част от поземлен имот може да бъде отчуждена само когато от остатъка може да се образува урегулиран поземлен имот в съответствие с изискванията на закона за лице и повърхност (чл. 206, ал. 2 ЗУТ). По ЗОС отчуждаването на част от имот е допустимо само когато остатъкът отговаря на изискванията, определени в закон, съобразно вида, местонахождението и предназначението на имота (чл. 21, ал. 3 ЗОС).

Когато от остатъците на съседни имоти могат да бъдат образувани общи площи, те могат да се обединят в общ съсобствен урегулиран поземлен имот (чл. 206, ал. 3 ЗУТ).

Съществува и хипотеза, при която основното застрояване може да бъде запазено и остатъкът може да се използва по предназначението си отпреди отчуждаването. Тогава от остатъка може да се образува маломерен урегулиран имот, но само с изричното съгласие на собственика (чл. 206, ал. 4 ЗУТ).

При липса на необходимото съгласие отчуждаването обхваща целия имот (чл. 206, ал. 5 ЗУТ).

Кога имотът не се отчуждава?

Когато собственикът учреди в полза на държавата или общината право на строеж за изграждане на обектите по чл. 205, имотът не се отчуждава. Това правило не се прилага за елементите на транспортната техническа инфраструктура – публична собственост на държавата и общините (чл. 207 ЗУТ).

Имотът също не се отчуждава, когато преди издаването на заповедта общината го придобие чрез покупка или замяна или получи ограничени вещни права върху него (чл. 21, ал. 4 ЗОС).

Отчуждаване от общината — как протича процедурата

Процедурата по общинския ред е административна и се води от кмета на общината. Общинският съвет одобрява плана и, когато обезщетението е имотно, дава съгласие за него, но актът за отчуждаване е заповед на кмета.

Общините поддържат регистър на имотите, които подлежат на отчуждаване, в който се вписват обектът и подробният устройствен план (чл. 21, ал. 10 ЗОС). Този регистър е първото място, където собственикът може да провери дали имотът му е засегнат от предстоящо отчуждаване.

Обявлението за предстоящо отчуждаване

Кметът на общината публикува обявление в два централни и един местен ежедневник, уведомява собствениците за предстоящото отчуждаване, изпраща копие до кметовете на райони и кметства, поставя обявлението на определените места в сградата на общината, района или кметството и го публикува на интернет страницата на общината (чл. 25, ал. 1 ЗОС).

Обявлението съдържа:

• предназначението на имотите съобразно устройствения план
• основанието за отчуждаването
• вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от имотите
• размера на дължимото обезщетение (чл. 25, ал. 1, т. 1–4 ЗОС)

От обявлението собственикът за първи път разбира какъв размер обезщетение е определила общината за неговия имот. На този етап може да бъде изготвена насрещна оценка, с която да се провери дали определеното обезщетение съответства на законовите критерии.

Как се определя обезщетението

Кметът на общината възлага определянето на равностойното парично обезщетение на оценители, които отговарят на изискванията на Закона за независимите оценители (чл. 22, ал. 3 ЗОС).

Размерът се определя съобразно конкретното предназначение, което имотите са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план, и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания

Обезщетението се определя не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта (чл. 22, ал. 10 ЗОС).

Когато определеният размер е по-малък от данъчната оценка на имота, обезщетението се изплаща в размер, равен на данъчната оценка (чл. 22, ал. 11 ЗОС). Това представлява законов минимум по тази хипотеза.

Когато пазарни цени не могат да се определят поради липса на сделки в службата по вписванията, обезщетението се определя по реда на нормативно установени методики – по приложението към Закона за местните данъци и такси за имотите в урбанизираните територии, по наредбата към Закона за собствеността и ползването на земеделските земи за земеделските земи и по наредбата към Закона за горите за горските територии (чл. 22, ал. 12 ЗОС).

Законните строежи и другите подобрения, извършени от собственика след влизането в сила на плана, се заплащат по по-малката стойност между направените разходи и увеличената стойност на имота (чл. 22, ал. 13 ЗОС). За незаконни строежи в имота обезщетение не се дължи (чл. 22, ал. 14 ЗОС).

Заповедта за отчуждаване

Кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите, и началната дата, от която започва изплащането му. Заповедта се издава не по-рано от един месец след публикуване на обявлението (чл. 25, ал. 2 ЗОС).

Заповедта се съобщава на заинтересованите лица по реда на чл. 61 АПК, копие се поставя на определените места в сградата на общината, района или кметството и се публикува на интернет страницата на общината (чл. 25, ал. 3 ЗОС). Когато адресът на заинтересовано лице не е известен или лицето не е намерено на настоящия и постоянния му адрес, заповедта се съобщава и чрез обнародване на обявление в „Държавен вестник“ (чл. 25, ал. 4 ЗОС).

Кога имотът се смята за отчужден

Паричното обезщетение се превежда от общината по сметка на правоимащите в посочената в заповедта банка (чл. 29, ал. 1 ЗОС). Когато собственикът не може да бъде установен или е с неизвестен адрес, както и когато има спор между няколко лица за правото върху обезщетението или за права върху имота, обезщетението се внася по сметка на общината и банката го изплаща на лицето, което установи правата си по съдебен ред (чл. 29, ал. 2 ЗОС).

Имотът се смята за отчужден от датата, на която обезщетението бъде преведено – по сметка на правоимащите, съответно по сметка на общината

Следователно влизането в сила на заповедта и настъпването на отчуждаването са различни моменти. До плащането собственикът продължава да е собственик на имота, а самата влязла в сила заповед не прехвърля собствеността.

Когато отчужденият имот е единствено жилище на собственика, той се завзема след изтичане на три месеца от изплащането на обезщетението (чл. 29, ал. 5 ЗОС).

Ако общината не плати

Ако в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта или на съдебното решение дължимото обезщетение не бъде преведено, кметът на общината отменя заповедта за отчуждаване по искане на собственика (чл. 29, ал. 6 ЗОС).

Искането може да се предяви в тримесечен срок от изтичането на този срок, ако до предявяването му обезщетението заедно с лихвите не бъде преведено (чл. 29, ал. 7 ЗОС). Ако в този срок искане не бъде предявено и обезщетението заедно с лихвите не бъде преведено, заповедта за отчуждаване се обезсилва (чл. 29, ал. 8 ЗОС).

Това е самостоятелен път за защита. Той не изисква заповедта да е била обжалвана и не зависи от изхода на предишно дело.

Отчуждаване от държавата — какво е различното?

Кой издава акта?

Заинтересованото ведомство прави мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 34, ал. 1 ЗДС). Към искането се прилагат:

• копие на влезлия в сила план
• характеристика и данни за имотите и собствениците им
• оценка, извършена от оценител на имоти не по-рано от три месеца преди подаването на искането
• финансова обосновка (чл. 34, ал. 2, т. 1–4 ЗДС)

Двамата министри се произнасят в 14-дневен срок. Министърът на финансите преценява финансовата обезпеченост, а министърът на регионалното развитие и благоустройството – наличието на основание за отчуждаване (чл. 34, ал. 4 ЗДС).

Отчуждаването на имоти, предназначени за изграждането на национални обекти, се извършва с решение на Министерския съвет (чл. 34а, ал. 1 ЗДС). Извън тези случаи отчуждаването се извършва със заповед на областния управител (чл. 34а, ал. 2 ЗДС). Заповедта се издава в 14-дневен срок от получаването на предложението (чл. 34в, ал. 1 ЗДС).

Обезщетението

Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания (чл. 32, ал. 2 ЗДС).

Когато такива цени не могат да се определят поради по-малко от две вписани сделки, обезщетението се определя по реда на нормативно установени методики (чл. 32, ал. 3 ЗДС).

Съдията по вписванията е длъжен да издаде удостоверение и да предостави копие от всички вписани сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания, в едномесечен срок от искането. За това удостоверение не се заплаща държавна такса (чл. 32, ал. 4 ЗДС). Това позволява на оценяването да бъде извършено върху реални сделки, които са били вписани в службата по вписванията.

Законните строежи и подобрения, извършени от собственика след влизането в сила на плана, се заплащат по по-малката стойност между направените разходи и увеличената стойност на имота (чл. 35, ал. 1 ЗДС).

Кога имотът се смята за отчужден и какъв е срокът за плащане

Решението на Министерския съвет и заповедта на областния управител влизат в сила и имотът се смята за отчужден, когато не са обжалвани и обезщетението е преведено по сметка на правоимащите. При обжалване това става, когато обезщетението е преведено въз основа на решението на съда или жалбата е отхвърлена и обезщетението е преведено (чл. 39, ал. 1 ЗДС).

Обезщетението се внася от инвеститора на обекта (чл. 39, ал. 4 ЗДС), а при спор между няколко лица се внася по сметка на областния управител (чл. 39, ал. 5 ЗДС). Инвеститорът публикува съобщение в два централни и един местен ежедневник в коя банка е внесено обезщетението и от коя дата започва изплащането му (чл. 39, ал. 6 ЗДС).

Когато отчужденият имот е единствено жилище на собственика, той се завзема в срок до три месеца след изплащане на обезщетението (чл. 39, ал. 2 ЗДС).

Ако в 18-месечен срок от влизането в сила на решението на Министерския съвет и в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта на областния управител собственикът не бъде обезщетен, по негово искане съдът отменя акта за отчуждаването (чл. 39, ал. 3 ЗДС).

Когато собственикът не може да бъде установен, адресът му е неизвестен или той не потърси обезщетението си в едномесечен срок от съобщението, нито представи документи за собственост, имотът се смята за отчужден от датата на превода по сметка на областния управител (чл. 39а, ал. 1 ЗДС). По-късно бившият собственик или неговите правоприемници могат да докажат правата си пред областния управител, който нарежда изплащането заедно с начислената лихва (чл. 39а, ал. 2 ЗДС).

Отчуждаване за магистрала и за други национални обекти

Какво е национален обект

Национален обект е обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти – изграждане и преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения като пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и обекти на железопътната инфраструктура, пристанища и летища, както и други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, определени като национални обекти с решение на Министерския съвет (§ 1 от ДР на ЗДС).

Общинският еквивалент са обектите от първостепенно значение по § 1, т. 6 от ДР на ЗОС – общински пътища, метрополитени, трамвайни трасета, улици от първостепенната улична мрежа, депа и други съоръжения за третиране на отпадъци и гробищни паркове.

Практическото значение е съществено при магистралите и други национални инфраструктурни обекти. При национален обект актът за отчуждаване е решение на Министерския съвет, той се обжалва пред Върховния административен съд, срокът за плащане е по-дълъг и при определени условия е възможно предварително изпълнение.

Предварително изпълнение

Съдът може да допусне предварително изпълнение на акта за отчуждаване, когато това се налага, за да се защитят особено важни държавни или обществени интереси, ако едновременно са налице три условия:

• имотът е отреден с влязъл в сила подробен устройствен план за национален обект или обект с национално значение
• имотът не е единствено жилище на собственика
• определеното обезщетение е внесено (чл. 39б, ал. 1, т. 1–3 ЗДС)

Съдът определя и парична гаранция в размер на една трета от внесеното обезщетение, която се дължи от инвеститора (чл. 39б, ал. 2 ЗДС). Определението е окончателно (чл. 39б, ал. 3 ЗДС).

Разширяване на съществуващ път

Условията и редът за принудително отчуждаване по Закона за държавната собственост не се прилагат, когато се отчуждават части от поземлени имоти за разширяване на елементите на транспортната инфраструктура – автомагистрали и пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и гари, летища и пристанища, при което имотите могат да се ползват по предназначението си, което са имали преди отчуждаването (чл. 209, ал. 1 ЗУТ).

Частта от поземления имот се смята за отчуждена от момента на изплащане на паричното обезщетение (чл. 209, ал. 4 ЗУТ).

Този ред е по-кратък, но приложението му е ограничено до разширяване на съществуващи обекти и до части от имоти, чието предназначение не се променя.

Обжалване на акта за отчуждаване

Срок и компетентен съд

Заповедта на кмета на общината подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването ѝ (чл. 27, ал. 1 ЗОС).

Заповедта на областния управител се обжалва пред административния съд по местонахождението на имота в същия срок (чл. 38, ал. 2 ЗДС). Решението на Министерския съвет се обжалва пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването (чл. 38, ал. 1 ЗДС).

Как протича делото

Производството по ЗОС е ускорено. Съдът се произнася в тридневен срок от получаването на жалбата по допускане на доказателствата и насрочва делото в 7-дневен срок. Призоваването се извършва най-късно три дни преди заседанието, а вещото лице представя заключението най-късно три дни преди заседанието (чл. 27, ал. 3 ЗОС).

Производството пред административния съд приключва в срок до два месеца от подаването на жалбата. Съдът обявява решението в 7-дневен срок след заседанието, в което е приключило разглеждането на делото. Решението на съда е окончателно (чл. 27, ал. 6 ЗОС).

По ЗДС органът изпраща жалбата на съда заедно със становище и доказателствата в 7-дневен срок (чл. 38, ал. 4 ЗДС). Съдът призовава задължително инвеститора (чл. 38, ал. 5 ЗДС), назначава за вещи лица оценители, отговарящи на изискванията на закона (чл. 38, ал. 9 ЗДС), и обявява решението в едномесечен срок след последното заседание, като то е окончателно (чл. 38, ал. 8 ЗДС).

И по двата закона делото се разглежда на една инстанция и решението не подлежи на касационно обжалване. Това означава, че цялата доказателствена подготовка, включително насрещната оценка, трябва да бъде извършена още преди подаването на жалбата.

Често задавани въпроси