Незаконен строеж

Кога един строеж е незаконен?

Незаконен строеж е строеж, извършен в нарушение на устройствените правила — без необходимото разрешение за строеж, в противоречие с действащия подробен устройствен план или със съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект (чл. 225, ал. 2 ЗУТ). Основната последица е премахване на строежа, а не просто налагане на глоба. Кой издава заповедта зависи от категорията на строежа. За строеж, изграден преди 31 март 2001 г., може да се постави и въпросът за търпимостта, при която той не подлежи на премахване.

Понятието „строеж“ е значително по-широко от обикновена сграда. То обхваща и надстроявания, пристроявания, укрепителни работи, преустройства и различни съоръжения и др. (§ 5, т. 38 от ДР на ЗУТ). Затова режимът може да се приложи и в ситуации, които собственикът не възприема като „строителство“ — например при пристрояване към съществуваща сграда, остъкляване или промяна на вече изграден обект.

Основанията, при които строежът е незаконен

Незаконен може да бъде строеж, който не съответства на предвижданията на действащия подробен устройствен план. Нарушението може да се изразява в различно местоположение, размери, предназначение или начин на застрояване спрямо допустимото по устройствената документация.

Незаконност може да има и когато липсват одобрени инвестиционни проекти или разрешение за строеж, когато такива са били необходими. Отделно основание са съществените отклонения от одобрения проект. Законът поставя в тази категория и случаи, при които строежът е изпълнен с материали или по начин, който застрашава конструктивната му сигурност (чл. 225, ал. 2 ЗУТ).

Не е необходимо целият обект да е незаконен. Например основната сграда може да е изградена въз основа на строителни книжа, а последващо надстрояване или пристрояване да е извършено извън одобрения проект. В такъв случай предмет на производството може да бъде само незаконно изпълнената част.

Строеж без разрешение за строеж

Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно Закона за устройство на територията (чл. 148, ал. 1 ЗУТ). Разрешението за строеж е отделен документ от одобрените инвестиционни проекти и от визата за проектиране. Наличието на проект или друга документация само по себе си не означава, че е налице валидно разрешение за строеж.

На практика липсата на разрешение е сред най-често установяваните нарушения. Особено често спор възниква при по-стари постройки, за които собственикът разполага с частични документи, но не може да представи самото разрешение или документите по него.

Съществено е какъв точно строеж е изпълнен и дали наличните документи се отнасят именно до него. Разлика между одобреното и реално изграденото може да има значение дори при наличие на разрешение за строеж.

Кога разрешение за строеж не се изисква?

Законът изрично предвижда случаи, в които разрешение за строеж не се изисква (чл. 151 ЗУТ). Сред тях има определени ремонтни и други дейности, които по естеството си не представляват строителство, за което законът поставя изискване за разрешение.

Така, най-честите примери по чл. 151, ал. 1 от ЗУТ, при които не се изисква разрешение за строеж, са:

• текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации
• оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни
• остъкляване на балкони и лоджии
• леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот и др.

Практическият извод е, че липсата на разрешение не означава автоматично незаконен строеж. Най-напред трябва да се установи дали за конкретната дейност изобщо се е изисквало разрешение. Обратното също е вярно — фактът, че една работа изглежда малка или незначителна, не освобождава автоматично от изискванията на закона.

Незаконен строеж и строеж без разрешение за ползване

Незаконният строеж и строежът, който не е въведен в експлоатация, са различни правни ситуации. Възможно е строежът да е изпълнен въз основа на одобрени проекти и разрешение за строеж и въпреки това да не може да бъде законно ползван, докато не бъде въведен в експлоатация в предвидения ред (чл. 178, ал. 1 ЗУТ).

Липсата на въвеждане в експлоатация не превръща автоматично строежа в незаконен. Последиците също са различни. Производството по установяване на незаконно строителство може да доведе до премахване, докато при строеж, който не е въведен в експлоатация, въпросът е свързан с допустимостта на неговото ползване.

Кой установява незаконния строеж — ДНСК или общината

Съгласно чл. 137, ал. 1 от ЗУТ, строежите се разделят на шест категории според своите характеристики и предназначение. Категорията има пряко значение за това кой орган упражнява контрола и кой може да издаде заповедта за премахване.

Строежи от първа до трета категория

При строежите от първа до трета категория заповедта за премахване се издава от началника на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) или от упълномощено от него длъжностно лице (чл. 225, ал. 1 ЗУТ).

ДНСК има правомощия по държавния контрол върху строителството и упражнява контрол в рамките на предоставената му от закона компетентност (чл. 222 ЗУТ). В тези случаи проверките, констатациите и последващото административно производство се развиват по реда за държавния строителен контрол.

Строежи от четвърта до шеста категория

При строежите от четвърта, пета и шеста категория заповедта за премахване се издава от кмета на общината или от упълномощено от него длъжностно лице (чл. 225а, ал. 1 ЗУТ).

Общинската администрация има контролни правомощия по строителството (чл. 223 ЗУТ), а кметът разполага със съответните правомощия в тази област (чл. 222а ЗУТ). Именно тук попадат значителна част от жилищните сгради с ниско застрояване, стопанските постройки, оградите и други строежи, около които най-често възникват спорове между съседи и съсобственици.

Спиране на строителството

Когато строителството все още се извършва в нарушение, законът предвижда възможност то да бъде спряно (чл. 224 и чл. 224а ЗУТ). Това е самостоятелна административна мярка, различна от последващото производство по премахване.

Спирането се прилага в хода на самото строителство. Премахването има друг предмет — отстраняване на вече изпълнен незаконен строеж. Поради това едното производство не следва да се смесва с другото.

Констативният акт и заповедта за премахване по чл. 225а, ал. 1 от ЗУТ

Констативният акт

Заповедта за премахване се издава въз основа на констативен акт, съставен от органите за контрол по строителството. Този акт не е самата заповед и сам по себе си не премахва строежа.

Констативният акт се връчва на заинтересуваните лица, които могат да направят възражения в 7-дневен срок (чл. 225а, ал. 2 ЗУТ). Този етап има особено значение, защото именно тогава могат да бъдат представени документи и да се посочат обстоятелства, които могат да променят преценката на органа.

За собственика това е първата възможност да представи данни за търпимост, да посочи, че строежът е от друга категория, да оспори фактическите констатации или да изложи аргументи за собствеността върху обекта. При стар строеж именно документите за времето на изграждането могат да се окажат решаващи.

Какво съдържа заповедта за премахване?

Заповедта за премахване е административен акт, издаван от компетентния орган.

В нея следва да е индивидуализиран строежът и мястото, на което се намира. Трябва да са посочени установените нарушения, правното основание за премахването, адресатът на акта, срокът за доброволно изпълнение и указанията за обжалване. От съдържанието на акта трябва да може ясно да се разбере кой строеж се премахва и защо.

Когато от акта не може достатъчно ясно да се установи обектът или обхватът на разпореденото премахване, това може да бъде основание за неговата отмяна.

Въз основа на влязла в сила заповед за премахване на строежа и протокол за извършените разходи по премахването се издава заповед за незабавно изпълнение по реда на чл. 418 от Гражданския процесуален кодекс.

Съобщаване на заповедта

Заповедта се съобщава на адресата. От момента на редовното съобщаване започва да тече срокът за обжалване.

Начинът, по който е извършено съобщаването, има значение, защото при нередовно съобщаване срокът за обжалване не започва да тече. Поради това получаването на заповедта не е чисто технически въпрос, а част от законосъобразността на процедурата.

Обжалване на заповедта за премахване

Пред кой съд и в какъв срок

В най-общите случаи заповедта за премахване подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването, чрез органа, който я е издал (чл. 215 ЗУТ).

Този срок е преклузивен. Това означава, че пропускането му по правило води до загуба на възможността за съдебно оспорване на акта по този ред. Именно затова датата и начинът на съобщаване на заповедта имат практическо значение още преди да се обсъжда спорът по същество.

Кой има право да обжалва?

Право да обжалва има адресатът на заповедта, както и собственикът на имота, когато той не съвпада с адресата. Право на жалба могат да имат и други лица, чиито права са засегнати пряко от административния акт.

Това има значение например когато строежът е извършен от предишен собственик, а по-късно имотът е прехвърлен. Смяната на собственика не променя въпроса дали строежът е законен, а засегнатото лице следва да прецени самостоятелно процесуалното си положение.

Какво съдържа жалбата?

Жалбата трябва да идентифицира жалбоподателя и обжалваната заповед и да посочи в какво се състои незаконосъобразността. В нея се формулира какво се иска от съда и се посочват или прилагат доказателствата, на които се основават твърденията.

Жалбата трябва да насочи съда към конкретните пороци на административния акт. При спор за стар строеж документите за периода на изграждане, строителните книжа и данните за категорията на строежа могат да имат много по-голямо значение от общи обяснения как е използван имотът.

Какво проверява съдът?

При обжалване съдът проверява компетентността на органа, спазена ли е изискуемата форма и допуснати ли са съществени процесуални нарушения. Проверява се и дали материалният закон е приложен правилно.

Принудително премахване и разноските

Доброволно и принудително премахване

След като заповедта влезе в сила, собственикът разполага със срок за доброволно премахване на строежа. Когато това не бъде извършено, премахването може да се осъществи принудително.

За чия сметка?

Принудителното изпълнение не представлява разход, който остава за сметка на държавата или общината. То е за сметка на извършителя, както и на лицата, посочени в чл. 225а, ал. 5 от ЗУТ — лицето, упражнило строителен надзор, строител и проектант в предвидените от закона случаи. Тяхната отговорност е солидарна съгласно чл. 225а, ал. 6 от ЗУТ.

На практика стойността на техническите дейности, транспорта, използваната техника и останалите разходи по изпълнението може да бъде значителна. Тези разходи се събират принудително по установения ред.

Частично премахване

Незаконността може да обхваща само част от строежа. Пример са незаконно надстроен етаж, пристройка или изменение на носеща конструкция извън одобрения проект.

Когато само определена част е незаконна, заповедта може да бъде насочена именно към тази част. Съществуват обаче случаи, при които техническото отделяне на незаконната част от останалата конструкция е невъзможно или би засегнало неразделно останалата сграда, което поставя отделен технически и правен въпрос.

Търпими строежи — кога незаконният строеж не се премахва?

При незаконните строежи времето има значение не защото изтичането на определен брой години автоматично ги прави законни, а защото законът признава специален режим на търпимост за определени периоди и при определени условия. Търпимият строеж не подлежи на премахване и на забрана за ползване, макар да остава без строителни книжа.

Търпимостта е отделен институт и не трябва да се смесва със законността на строежа.

Строежи, изградени до 31 март 2001 г.

Строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.

За строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, законът допуска режим на търпимост, когато те са били допустими по разпоредбите, действали по времето на извършването им, или по действащите разпоредби (§ 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ, бр. 82 от 2012 г.).

Тук има две самостоятелни условия — строежът трябва да попада в съответния времеви период и да е бил допустим по приложимите правила. Самата дата на построяване не е достатъчна.

Когато законовите предпоставки са налице, търпимият строеж не подлежи на премахване или на забрана за ползване. Той може да бъде предмет и на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение за търпимост.

Удостоверение за търпимост

Обстоятелствата относно търпимостта се удостоверяват с удостоверение, издавано от съответния компетентен орган.

Към искането се представят документи за собственост, геодезическо заснемане или скица и доказателства за периода на изграждане. В зависимост от конкретния обект значение могат да имат и други документи, от които да се установят характеристиките и времето на строителството.

На практика най-трудната част често е доказването на годината или периода на изграждане. При стара постройка документите може да са непълни, а някои сведения да се извличат от стари планове, административни документи и други доказателства.

Търпимост не значи законност

Търпимият строеж не се премахва и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка при наличие на необходимото удостоверение, но това не означава, че той е станал законен строеж със строителни книжа.

Търпимостта не създава автоматично ново право за надстрояване, пристрояване или преустройство. За бъдещо строителство се изисква нова процедура и съответните строителни книжа. Наличието на търпим стар строеж не заменя разрешението за ново строителство.

Незаконен строеж в съсобствен имот

Когато имотът е съсобствен, един от най-честите конфликти възниква при строителство, извършено от един съсобственик без необходимото участие на останалите. Проблемът може да се появи веднага след започване на строителството или години по-късно, когато друг съсобственик реши да продава, дели или използва имота по различен начин.

Съгласието на останалите съсобственици

В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици (чл. 183, ал. 1 ЗУТ).

Съгласие, дадено в различна форма, или липсата на противопоставяне на конкретните действия по строителството не заменя необходимостта от извършване на съответната административна процедура.

Етажна собственост

При сграда в режим на етажна собственост законът поставя специални изисквания при надстрояване и пристрояване. Необходим е договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване в нотариална форма и съгласие на собствениците в сградата (чл. 183, ал. 2 ЗУТ).

Тук отношенията са по-сложни, защото строителството може да засяга не само конкретния обект на един собственик. Затова въпросът за съгласието не може да се свежда до това дали съседите фактически са знаели за извършваните работи.

Глоба за незаконен строеж

Глобата не заменя премахването

Глобата не заменя премахването на незаконния строеж. Административнонаказателната отговорност е самостоятелна и плащането на наложена глоба не прави строежа законен.

Поради това при едно и също строителство могат да се развиват паралелно производство по премахване и административнонаказателно производство (по налагане на глоба или имуществена санкция). Едното е насочено към самия незаконен строеж, а другото към отговорността на конкретно лице.

Кой носи отговорност

Законът предвижда глоби за различни участници в строителството и за длъжностни лица, допуснали нарушение (чл. 232 ЗУТ). Административнонаказателната отговорност не се изчерпва с възложителя или собственика на имота.

В зависимост от конкретния случай отговорност може да бъде свързана и с други участници в строителния процес, когато са налице предвидените от закона предпоставки. Размерът на съответната глоба зависи от конкретното нарушение и трябва да отговаря на общия принцип — да съответства на тежестта на нарушението.

Юридически лица и еднолични търговци

За юридически лица и еднолични търговци законът предвижда имуществена санкция (чл. 237 ЗУТ).

Имуществената санкция е сходна по характер с глобата, която се налага на физическо лице. За юридическото лице или едноличния търговец тя е обвързана с извършеното нарушение по правилата на административнонаказателния режим и се налага в законоустановените размери, в съответствие с нарушението.

От какво зависи размерът

Размерът на глобата или имуществената санкция зависи от конкретното нарушение, характера на строежа и неговата категория, както и много често от това дали нарушението е повторно. Значение има и конкретната правна квалификация, по която е образувано административнонаказателното производство.

Наказателното постановление е отделен акт от заповедта за премахване. То подлежи на обжалване по самостоятелен ред и спорът за административнонаказателната отговорност не трябва да се смесва с обжалването на заповедта за премахване.

Незаконен строеж при покупка на имот

Какво не показва нотариалният акт?

Нотариалният акт доказва правото на собственост върху описания в него имот, но сам по себе си не удостоверява законността на всички сгради и строежи в имота.

Именно тук често възниква заблуда. Купувачът вижда, че къщата или постройката е подробно описана в нотариалния акт, и приема, че щом е предмет на сделката, тя непременно е изградена законосъобразно. Правото на собственост и строителният статут обаче са различни въпроси.

Кадастърът също не е доказателство за законност

Нанасянето на една сграда в кадастралната карта отразява фактическото положение на имота. То не представлява само по себе си удостоверяване, че сградата е изградена с необходимите строителни книжа.

Поради това отделна сграда може да е нанесена в кадастъра и едновременно с това да е незаконен строеж. Кадастралното отразяване и законността на строителството трябва да бъдат проверявани самостоятелно.

Често задавани въпроси