Какво представлява придобивната давност?
Придобиването на имот по давност е законоустановен способ за придобиване право на собственост, при който едно лице – владелец става собственик с изтичането на установения от закона срок. Общият срок е 10 години, а при добросъвестно владение – 5 години (чл. 79, ал. 1 и 2 ЗС). Правото възниква с изтичането на срока, но за да бъде упражнено пълноценно, владелецът трябва да се позове на давността. Публична държавна и общинска собственост не се придобива по давност (чл. 86 ЗС).
Придобиването на имот по давност е способ, чрез който имотът се придобива на първично правно основание – законосъобразно упражнявано владение в законоустановения период, а не чрез прехвърлителна сделка (продажба, дарение, замяна и т.н.) от досегашния собственик.
Двете основни предпоставки за пълноценното упражняване на това са – владение (явно и несмущавано) и изтичане на предвидения в закона срок. При общото правило е необходимо непрекъснато владение в продължение на 10 години (чл. 79, ал. 1 ЗС). При определени условия срокът е 5 години (чл. 79, ал. 2 ЗС).
Този правен институт е познат още от римското право, като същността му изхожда от разбирането, че дългогодишното фактическо положение може да се превърне в право, когато с изтичането на продължителен период един човек владее имота, а собственикът не упражнява правото си на собственост.
В частни случаи, придобивна давност може да тече и по отношение на идеална част от недвижим имот, когато са налице изискванията за владение върху чуждата идеална част.
Владение или държане – къде минава границата
Двата елемента на владението
Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя, докато държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя.
За практиката това означава, че владението има два елемента. Първият е реално упражняване на фактическа власт върху имота. Вторият е намерението имотът да се държи като собствен, тоест лицето да се отнася към него като към свой.
Например човек, който живее в чужд апартамент като наемател, има фактическа власт върху него, но не го държи като собствен. Обратно, лице, което използва чужда къща, поддържа я, ограничава достъпа на други лица и се отнася към нея като към своя, може да упражнява владение.
Владение чрез другиго
Законът допуска владението да се упражнява чрез друго лице (чл. 68 ЗС). Това означава, че фактическата власт не е необходимо да се упражнява лично от владелеца във всеки момент.
Практическото значение е съществено. Собственикът на владението не губи самото владение само защото не живее постоянно в имота. Ако фактическата власт се упражнява за него, той продължава да владее имота чрез друго лице.
Кой не придобива по давност?
- Наемателят упражнява фактическа власт върху имота, но го държи на основание на наемното правоотношение, а не като собствен.
- Заемателят при заем за послужване също не упражнява фактическа власт със собственическо намерение.
- Ползвателят, на когото е учредено право на ползване, упражнява фактическа власт в рамките на предоставеното му право, а не като собственик.
- Пълномощникът, който управлява чужд имот, извършва действия от името на собственика и не превръща това управление във владение за себе си.
Общото между тези случаи е, че лицето има фактическа власт, но не третира вещта като своя собствена. Поради това само изтичането на време не води до придобиване на собственост.
Владелец, който подаде заявление до общината или до държавата да закупи имота, с това признава, че собственик е друг. Такова заявление оборва презумпцията по чл. 69 ЗС и обръща натрупаното време срещу самия него.
Сроковете – 10 години и 5 години
Десетгодишният срок
Правото на собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години (чл. 79, ал. 1 ЗС). Това е общото правило при придобивната давност.
За този срок не е необходимо владението да се основава на документ, който по съдържание би могъл да прехвърли собствеността. Важни са самото владение и неговата продължителност.
Петгодишният срок при добросъвестно владение
Когато владението е добросъвестно, срокът е 5 години (чл. 79, ал. 2 ЗС). Добросъвестен е този владелец, който владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че изискуемата от закона форма е била опорочена (чл. 70, ал. 1 ЗС).
Добросъвестността трябва да е съществувала при възникването на правното основание.
Типичен пример е покупко-продажба на недвижим имот, при която купувачът разполага с нотариален акт, като имотът е закупен от лице, което впоследствие се оказва несобственик, без купувачът да е знаел този факт. При наличие на останалите законови предпоставки такова владение може да бъде добросъвестно.
Непрекъснатост, присъединяване и прекъсване
Изгубване на владението
С изгубването на владението за повече от шест месеца давността се прекъсва (чл. 81 ЗС). Не всяко временно отсъствие означава изгубване на владението.
Краткото отсъствие от имота само по себе си не води до този резултат. Изгубване има, когато фактическата власт премине у друго лице и най-вече имотът бъде окончателно изоставен по начин, който прекратява владението.
Присъединяване на владението на праводателя
Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на своя праводател (чл. 82 ЗС). Така продължителността на владението може да бъде формирана чрез последователни владения.
Практическото значение се вижда при наследяване и при прехвърляне на имота от един владелец на друг. Когато са налице условията за присъединяване, срокът не започва да тече отначало при всяка смяна на владелеца.
Презумпцията за непрекъснатост
Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка.
Тази презумпция има значение при доказването, защото не винаги е необходимо свидетелите да могат да възпроизведат всяка година от фактическото владение. Достатъчно е да бъдат установени отделни периоди, между които законът допуска непрекъснатостта да се предполага.
Кои имоти не могат да се придобият по давност
Публична държавна и общинска собственост
Не може да се придобие по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост (чл. 86 ЗС).
Публичната собственост е предназначена за задоволяване на обществени потребности или за осъществяване на публични функции, докато държавата и общините могат да притежават и имущество като частна собственост. Сред типичните примери за публична собственост са улици, площади, паркове, сгради на училища и болници и др.
Самото обстоятелство, че имотът принадлежи на държавата или общината, не е достатъчно, за да се направи извод, че не може да се придобие по давност. Значение има видът на собствеността.
Частна държавна и общинска собственост
При частната държавна и общинска собственост давност може да тече. Повече от петнадесет години обаче течението ѝ беше спряно по силата на законова разпоредба.
Тази разпоредба беше обявена за противоконституционна с Решение № 3 от 24.02.2022 г. на Конституционния съд по к.д. № 16/2021 г. Давността тече отново от 8 март 2022 г.
Съсобственици и сънаследници
Един от най-честите практически спорове възниква, когато един съсобственик или сънаследник ползва целия имот в продължение на много години и приема, че само поради това е придобил и чуждите идеални части.
Защо владението на съсобственик се преценява различно?
Съсобственикът упражнява фактическа власт върху целия имот на собствено основание, защото има право върху своята идеална част. По отношение на чуждите идеални части обаче самото ползване на имота не доказва автоматично намерение за своене.
Поради това при съсобствеността е необходимо да се установи не само фактическото ползване на имота, но и моментът, в който поведението на единия съсобственик е започнало да показва, че той държи чуждите части като свои.
Какво трябва да се докаже?
Презумпцията по чл. 69 ЗС се прилага в отношенията между съсобственици, когато съсобствеността произтича от юридически факт, различен от наследяването. Съсобственикът, който се позовава на придобивна давност за чуждите идеални части, трябва да докаже, че е извършил действия, с които е демонстрирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните части за себе си (Тълкувателно решение № 1/2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК на ВКС).
Това в съдебната практика се обозначава като отблъскване на владението. Решаващо е останалите съсобственици да могат да разберат от конкретното поведение, че упражняващият фактическата власт вече не признава техните права върху съответните идеални части.
Как се доказва придобиването по давност
Нотариален акт по обстоятелствена проверка
Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право (чл. 587, ал. 1 от ГПК).
Когато писмените доказателства не са достатъчни, правото се установява чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, по възможност съседи на имота (чл. 587, ал. 2 от ГПК).
Свидетелите се изслушват от нотариуса, а техните показания се отразяват в протокол. Чрез показанията се установяват факти относно продължителността и характера на владението, начина на упражняване на фактическата власт и отношението на лицето към имота.
Какви документи придружават молбата?
Обикновено се представят молба-декларация, в която се описва имотът, времето на владение, удостоверения, че имотът не е държавна и не е общинска собственост, удостоверение от службата за местни данъци на чие име е деклариран имотът и удостоверение за наследници, когато се присъединява владението на наследодател и др.
Постановлението на нотариуса и вписването
Въз основа на представените доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление, а ако признае правото на собственост, издава нотариален акт за собственост върху недвижимия имот (чл. 587, ал. 3 ГПК).
Издаденият акт се вписва в службата по вписванията по местонахождение на имота (чл. 112, б. „а“ ЗС). Когато нотариусът откаже да издаде акта, отказът подлежи на обжалване.
Каква сила има констативният нотариален акт?
Решението, с което молбата за издаване на искания акт се уважава, не подлежи на обжалване. Когато актът засяга правата на трети лица, породеният спор се разрешава по исков ред, като искът се предявява срещу лицата, които се ползват от акта, а при уважаването му актът се отменя или изменя (чл. 537, ал. 1 и 2 ГПК).
Практическият извод е съществен: обстоятелствената проверка води до издаване на документ за собственост, но не изключва възможността трето лице да оспори правата на лицето, посочено като собственик. Констативният нотариален акт не прави спорното право окончателно и не елиминира възможността за последващ съдебен спор.
Установителен иск за собственост
Когато е налице насрещна претенция или обстоятелствената проверка не е възможна, правото може да бъде установено с иск пред съда (чл. 124, ал. 1 ГПК).
Съдебният път е неизбежен например когато има известен собственик, който оспорва придобивната давност, когато трето лице вече е оспорило издаден констативен нотариален акт или когато нотариусът е отказал да издаде такъв акт.
В съдебното производство страната трябва да докаже фактите, от които извежда придобиването на собствеността по давност. Съдът преценява както свидетелските показания, така и писмените и останалите допустими доказателства.
Придобиване по давност на други вещни права
Разпоредбите за придобиване по давност на правото на собственост върху недвижим имот се прилагат и при придобиването по давност на други вещни права върху такъв имот (чл. 85 от ЗС).
Така при наличие на законовите предпоставки могат да бъдат придобивани по давност и ограничени вещни права, например право на строеж, право на ползване и сервитут (право на преминаване). Конкретният режим зависи от характера на съответното право.
Често задавани въпроси
1. За колко години се придобива имот по давност?
Общият срок е 10 години непрекъснато владение (чл. 79, ал. 1 от ЗС). Когато владението е добросъвестно и са изпълнени предпоставките на закона, срокът е 5 години (чл. 79, ал. 2 ЗС). Разликата зависи от характера на владението и наличието на правно основание, годно да направи владелеца собственик. И в двата случая решаващо е да е налице владение, а не просто държане на имота.
2. Каква е разликата между владение и държане?
Владението представлява упражняване на фактическа власт върху имота с намерение той да се държи като собствен, докато при държането лицето има фактическа власт, но не приема имота за свой (чл. 68 от ЗС). Наемателят например ползва имота, но го държи на договорно основание. Именно тази разлика е решаваща при придобивната давност, защото тя може да тече в полза на владелеца, но не и в полза на лицето, което само държи имота.
3. Може ли наемател да придобие имота по давност?
Самото наемно правоотношение не създава владение в полза на наемателя. Той упражнява фактическа власт върху имота, но го държи за собственика и въз основа на договор. Поради това дори продължителното живеене в имота не води само по себе си до придобиване на собственост по давност. За да започне да тече придобивна давност, е необходимо фактическото положение да се промени така, че лицето да започне да владее имота като свой.
4. Може ли общински или държавен имот да се придобие по давност?
Публичната държавна и общинска собственост не може да бъде придобита по давност (чл. 86 ЗС). Това включва имоти, които имат публичен характер, като улици, площади, паркове и определени обществени сгради и обекти. При частната държавна и общинска собственост положението е различно и давност може да тече, като за изчисляването ѝ се взема предвид законово установеният период, през който течението е било спряно, както и възобновяването му от 8 март 2022 г.
5. Какво е обстоятелствена проверка и как протича?
Обстоятелствената проверка е нотариална процедура, чрез която се установява право на собственост върху недвижим имот, включително когато владението е довело до придобиване по давност. На първо място се представят писмени доказателства, а когато те не са достатъчни или не са налични, нотариусът провежда разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината (чл. 587, ал. 1 и 2 ГПК). Ако приеме доказателствата, нотариусът издава констативен нотариален акт по чл. 587, ал. 3 ГПК.
6. Може ли един сънаследник да придобие целия наследствен имот по давност?
Самото ползване на целия наследствен имот не е достатъчно. Сънаследникът има собствено право върху наследствената си идеална част и спрямо останалите наследници трябва да бъде установено поведение, което ясно показва намерение да владее и техните части като свои. Необходимо е останалите съсобственици да бъдат поставени в положение, при което могат да разберат, че техните права вече не се признават.
7. Могат ли наследниците да се позоват на давност, изтекла приживе на починалия?
Да. Правото на собственост се придобива с изтичането на законовия срок, а не с последващото позоваване на давността. Поради това наследниците могат да се позоват на давност, която е изтекла в полза на наследодателя приживе, дори той да не се е снабдил с нотариален акт и да не е предявил иск.
Индивидуална консултация
Дали давността е изтекла и дали може да бъде доказана, зависи от характера на владението, от периода и от следите, които то е оставило. Тези въпроси се преценяват по конкретния случай – преди да се тръгне към нотариус или към съд, а не след отказ.