Констативен нотариален акт

Кога се стига до констативен нотариален акт?

Констативният нотариален акт удостоверява вече съществуващо право на собственост върху един или няколко недвижими имота. Това не е договор и не прехвърля собственост от едно лице на друго. По чл. 587 от ГПК собственикът, който няма документ за правото си, може да се снабди с такъв чрез писмени доказателства или, когато те липсват или не са достатъчни, чрез обстоятелствена проверка.

В практиката до изготвяне на констативен нотариален акт най-често се стига при наследствен имот без запазени документи, стара къща на село, изградена и владяна от предходно поколение, или имот, който е владян десетилетия, без за него да е издаван документ за собственост.

Тук обаче следва да се посочи едно съществено разграничение. Констативният нотариален акт не създава право на собственост, а удостоверява правото, което според представените доказателства вече съществува. Затова самото издаване на акта не може да поправи липсата на придобивно основание. Ако лицето не е собственик, констативният нотариален акт не го превръща в собственик.

Другото важно разграничение е между двете процедури по чл. 587 от ГПК. Едната се основава на писмени доказателства, а другата представлява обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност. Това не са две наименования на една и съща процедура, а различни начини за констатиране на собствеността.

Какво представлява констативният нотариален акт

При нотариален акт по сделка страните извършват правно действие – например продажба, дарение или замяна. При констативния нотариален акт такова прехвърляне няма. Нотариусът извършва нотариално производство, в което проверява представените доказателства и при наличие на законовите предпоставки удостоверява правото на собственост.

Чл. 587, ал. 1 и ал. 2 ГПК уреждат именно тази възможност. При писмени доказателства нотариусът преценява дали те установяват правото. Ако такива доказателства липсват или не са достатъчни, се преминава към обстоятелствена проверка и разпит на трима свидетели. При констативния акт спорът е относно удостовереното право на собственост и се развива по исков ред по правилата на чл. 537, ал. 2 ГПК.

Общата информация за видовете нотариални актове, тяхното съдържание, вписването и останалите въпроси около нотариалните сделки е разгледана отделно в статията нотариален акт.

В кой случай сте вие

Практическият въпрос е първо да се установи към коя от следните хипотези принадлежи конкретният имот.

• Има документи, но няма издаден нотариален акт. Това може да бъде например договор за покупко-продажба, съдебно решение, договор за делба, административен акт или друг документ, от който се извежда придобиването на собствеността. В този случай въпросът е дали тези писмени доказателства са достатъчни по чл. 587, ал. 1 ГПК.
• Няма документи, от които да се установи собствеността, а правото се извежда от продължително владение. Тогава се изследват предпоставките за придобивна давност и при необходимост се провежда обстоятелствена проверка по чл. 587, ал. 2 ГПК.
• Нотариалният акт съществува, но екземплярът или копието е изгубено. Това не е основание за издаване на нов констативен нотариален акт. Когато актът вече съществува, се търси препис от него – въпрос, разгледан подробно в статията изгубен нотариален акт.

Констативен нотариален акт с писмени доказателства

Чл. 587, ал. 1 ГПК допуска снабдяване с документ за собственост, когато правото може да бъде установено с надлежни писмени доказателства.

Това могат да бъдат документи за придобиване на собствеността, съдебни решения, договори за делба, актове на държавни или общински органи и други документи, които според съдържанието и правното си действие установяват вещното право.

Нотариусът не е длъжен да издаде констативен нотариален акт само защото е представен документ, който формално се отнася до имота. Проверява се както правното основание, така и връзката между документа, лицето, което претендира собствеността, и конкретния недвижим имот.

Законът не установява един общ срок, в който всеки констативен нотариален акт трябва да бъде издаден. Продължителността зависи от документите, необходимите справки и евентуалните административни действия. При отказ той подлежи на обжалване в едноседмичен срок съгласно чл. 538, ал. 1 ГПК.

Обстоятелствена проверка

Какво представлява обстоятелствената проверка

Обстоятелствената проверка е процедурата, която се прилага, когато собственикът не разполага с достатъчни писмени доказателства за собствеността си и твърди, че я е придобил по давност. Тя е изрично уредена в чл. 587, ал. 2 ГПК. Нотариусът пристъпва към разпит на трима свидетели и въз основа на събраните данни преценява дали са доказани предпоставките за придобиване на собствеността по давност.

След приключване на проверката нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако признае правото на собственост, се издава констативен нотариален акт за собственост. Това следва от чл. 587, ал. 3 от ГПК.

Придобивна давност – основанието

В основата на обстоятелствената проверка стои владението.

Владението представлява упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето държи лично или чрез другиго, като я държи като своя.

За придобиване на недвижим имот по давност общото правило е уредено в чл. 79 от ЗС. При непрекъснато владение в продължение на десет години може да се придобие право на собственост.

Тези срокове не следва да се прилагат механично. Необходимо е да се изследва кога е започнало владението, как е придобита фактическата власт, дали тя е била непрекъсната, дали е възможно да се присъедини владението на праводател по реда на чл. 82 от ЗС и т.н.

Придобивната давност може да бъде засегната и от обстоятелства, свързани със спиране или прекъсване на давността. Чл. 84 от ЗС препраща към правилата на чл. 115–117 от ЗЗД, доколкото те са приложими. Отделно чл. 81 от ЗС урежда последиците от изгубване на владението за определен период. Поради това при спор за давност не е достатъчно да се посочи, че имотът е бил ползван „от много години“.

Съществуват и имоти, които не могат да бъдат придобити по давност. Чл. 86 от ЗС изрично изключва вещите, които са публична държавна или публична общинска собственост. При конкретен имот трябва да се изследва неговият статут, а не само начинът, по който фактически се ползва.

Свидетелите

Съгласно чл. 587, ал. 2 от ГПК се разпитват трима свидетели.

Свидетелят трябва да може да даде конкретни сведения за владението в зависимост от спецификата на конкретния казус: кой фактически е ползвал имота, от кога, по какъв начин, извършвани ли са ремонти, ограждане, стопанисване, плащани ли са разходи и как се е държал владелецът спрямо имота.

Няма законово изискване тримата свидетели задължително да са собственици на съседни имоти. Същевременно свидетелят трябва да има лични възприятия за фактите, за които дава показания.

При свидетелите следва да се отчита и режимът на свидетелстването по ГПК. Например чл. 166 ГПК урежда лицата, които могат да откажат да свидетелстват, както и случаите, в които свидетелят може да откаже отговор на конкретен въпрос.

Необходими документи

При процедура въз основа на писмени доказателства документите се подбират според конкретното придобивно основание. Обичайно се изследват наличните актове за собственост, договори, съдебни решения, документи за делба, удостоверения за наследници, стари планове и други документи, чрез които може да се проследи правото върху имота.

При обстоятелствена проверка комплектът е различен. Освен документите, които могат да подпомогнат доказването на владението, значение имат актуалните данни за имота, скица или схема, данни за статута му и документите, необходими за провеждане на самата процедура. В зависимост от имота може да се наложи изясняване на стари регулационни и кадастрални промени.

Не съществува универсален списък, който да е еднакъв за всеки имот. Документите се определят от начина, по който се твърди, че е придобита собствеността.

Такси и разходи

При издаване на констативен нотариален акт се заплаща нотариална такса, такси за документи и справки, разходи за скици, схеми, удостоверения и други административни услуги, както и разходи, свързани с вписването. Размерът им зависи от конкретното производство и материалния интерес.

Кога нотариусът отказва

Нотариусът може да откаже издаването на констативен нотариален акт, когато представените доказателства не установяват достатъчно убедително правото на собственост или когато при обстоятелствената проверка не са доказани предпоставките за придобивна давност.

Проблем може да възникне и когато имотът не може да бъде индивидуализиран по действащите кадастрални или планови данни. Несъответствия между старите документи и настоящото описание на имота също могат да препятстват издаването на акта, ако не може надеждно да се установи, че се касае за един и същ имот.

Констативен нотариален акт не може да легитимира владение върху имот, който е публична държавна или публична общинска собственост, тъй като чл. 86 от ЗС изключва придобиването му по давност.

Оспорване и отмяна на констативния нотариален акт

Констативният нотариален акт не е неоспорим. Това произтича от самата му природа – той удостоверява констатация за право на собственост, но не притежава силата на съдебно решение относно самото право.

Когато констативният акт засяга права на трето лице, гражданският спор се разрешава по исков ред срещу лицето, което се ползва от акта. Ако искът бъде уважен, издаденият акт се отменя или изменя. Това е изрично предвидено в чл. 537, ал. 2 от ГПК.

Правен интерес от такъв спор може да има съсобственик, наследник, лице, което твърди, че е собственик на същия имот, а при определени хипотези и общината или държавата.

Наследствен имот без нотариален акт

Наследственият имот е особена хипотеза, защото наследниците придобиват наследствени права по силата на наследяването, а не чрез издаването на нотариален акт. Наследството се открива със смъртта на наследодателя съгласно чл. 1 от Закона за наследството, а приемането му произвежда действие от откриването му по чл. 48 от ЗН.

Поради това липсата на нотариален акт сама по себе си не означава липса на право на собственост. Ако наследодателят е бил собственик и това може да бъде доказано с допустимите документи, констативният нотариален акт може да служи за документ, който удостоверява наследственото право.

Когато наследниците са няколко, актът следва да отразява съответните им права. Не е необходимо всеки наследник да получава отделен документ, ако правата им могат да бъдат удостоверени в общ нотариален акт.

При делба съществено е първо да бъде изяснен кръгът на наследниците и размерът на дяловете. Самият констативен нотариален акт не извършва делба и не променя наследствените квоти.

Отделно следва да се разглеждат случаите, при които наследник се отказва от наследството. За това как се извършва отказът и какви са последиците от него е посветена статията отказ от наследство.

Често задавани въпроси

Заключение

Констативният нотариален акт удостоверява съществуването на право на собственост, но сам по себе си не го създава. В този смисъл той е способ, който често улеснява удостоверяването на вече съществуващо право и дава възможност на собственика пълноценно да се разпорежда с имота си – да го продаде, дари, ипотекира или по друг начин да извършва правни действия с него.

В практиката, когато купувач придобива недвижим имот, за който продавачът се легитимира като собственик единствено с констативен нотариален акт, това следва да бъде индикация за необходимост от по-задълбочена проверка на правото на собственост. Самият факт, че съществува нотариален акт, не освобождава купувача от необходимостта да изясни неговото основание и историята на придобиването на имота.

Професионалната правна проверка може да предотврати проблем, който иначе би се проявил едва след извършването на сделката. При придобиване на имот въз основа на констативен нотариален акт задълбоченият анализ на документите и на придобивното основание е не просто формалност, а начин да се намали рискът от бъдещ спор за собствеността.

Ако предстои издаване на констативен нотариален акт, придобиване на имот въз основа на такъв акт или възникнал спор относно удостовереното право на собственост, консултацията с адвокат по вещно право позволява още преди предприемането на действието да бъдат установени възможните рискове и необходимите стъпки за тяхното ограничаване.