Доброволна делба на имот

Правна характеристика и общи положения

Доброволната делба е договорът, с който съсобствениците прекратяват съществуващата помежду им съсобственост по взаимно съгласие. За да бъде извършена, всички съсобственици трябва да участват в нея, без изключение. При делба на недвижим имот, законът изисква писмена форма с нотариално заверени подписи.

Доброволната делба на имот обикновено е по-бърза и по-евтина процедура от съдебната делба, защото страните сами определят как ще разпределят имуществото. Това я прави особено подходяща при наследници, които са постигнали съгласие, както и при други случаи на съсобственост, където отношенията са базирани на разбирателство. Когато съгласие липсва, прекратяването на съсобствеността може да се търси по съдебен ред — чрез съдебна делба на имот.

Какво е доброволна делба и кога е възможна?

Доброволната делба представлява договорно уреждане на съществуваща съсобственост. След нейното извършване всеки съделител (съсобственик) получава конкретен имот или права, съответстващи на неговата квота, а съсобствеността се прекратява.

В практиката до доброволна делба се стига най-често при наследяване, когато няколко наследници получават наследствен имот в съсобственост. Възможна е и при придобиване на имот от няколко лица, както и да възникне след развод между съпрузи, когато след това се е формирала съсобственост.

Съгласие на всички съсобственици — задължително условие без изключения

Доброволната делба изисква участието на всички съсобственици. Един съсобственик не може да бъде изключен от съсобствеността само защото останалите са постигнали такова съгласие помежду си.

Това е една от съществените разлики спрямо съдебната процедура, която може да бъде започната и против волята на един от съделителите. При доброволна делба страните сами постигат съгласие за имуществото, което всеки ще получи, докато при спор този въпрос се решава по съдебен ред.

Идеални части и реални дялове

Идеалните части представляват математически определени части (квоти) от правото на собственост върху целия имот. При делбата те трябва да бъдат превърнати в право на самостоятелно собственост върху конкретен обект, доколкото това е възможно.

Например съсобственик с половината от имота не притежава конкретна физическа половина от него. Чрез делбата може да получи самостоятелен имот или друг актив със съответната уравнена стойност.

Какво може да се дели доброволно?

Могат да бъдат делени недвижими имоти, движими вещи и други съсобствени активи. При доброволна делба на наследствен имот могат да бъдат включени всички или само част от наследствените имущества, когато законовите изисквания за конкретната делба са спазени.

Възможна е и доброволна делба на земеделска земя, но при нея трябва предварително да се провери дали предвиденото разделяне е допустимо съгласно специалните правила за земеделските имоти.

Правно основание

Основните правила за доброволната делба на съсобствено имущество се съдържат в Закона за собствеността, а при наследствена съсобственост се прилагат и правилата на Закона за наследството. Законът признава правото на съсобствениците да прекратят общността чрез делба, когато това е допустимо според естеството и предназначението на вещта.

За недвижимите имоти е предвидена специална форма — писмен договор с нотариално заверени подписи. Тази форма е различна от общото изискване за нотариален акт при някои сделки с недвижими имоти.

Договорът за доброволна делба

Нотариален акт ли е договорът за доброволна делба?

Не, договорът за доброволна делба на недвижим имот не е нотариален акт. Той се сключва в писмена форма с нотариално заверени подписи на съделителите.

Това е специална форма, предвидена за делбата. Не следва автоматично да се прилага общото правило за нотариален акт при прехвърляне на недвижим имот, защото договорът за делба има различно правно предназначение. Въпреки това, ако страните желаят, делбата може да бъде извършена и във формата на нотариален акт – хипотеза, която по-рядко се прилага в практиката.

Уравняване на дяловете в пари

Не винаги е възможно всеки съделител да получи имущество с точно същата стойност като неговата квота. В такъв случай може да се предвиди уравняване на дяловете в пари.

Важно е размерът и основанието на уравнението да бъдат ясно посочени.

Може ли делбата да се сключи чрез пълномощник

Да, възможно е съделител да бъде представляван от пълномощник, когато пълномощното отговаря на изискванията на закона. При делба на недвижим имот пълномощното следва да бъде изготвено внимателно и да предоставя необходимата представителна власт за конкретната сделка.

Когато съделителят се намира в чужбина, документите могат да бъдат оформени по приложимия ред чрез българско дипломатическо или консулско представителство или по реда на държавата, в която лицето се намира.

Необходими документи

• Документът за собственост — нотариален акт, договор, съдебен акт или друг титул, от който произтичат правата.
• Удостоверение за наследници — при доброволна делба на наследствен имот.
• Скица или схема — според вида на недвижимия имот и наличието на кадастрална карта.
• Удостоверение за данъчна оценка — необходимо за данъчното и нотариалното оформяне.
• Документи за семейно положение — когато са относими към придобиването или режима на собственост.
• Документи за тежести и други вписвания — когато са необходими за проверка на правното състояние.
• Пълномощно — когато някой от съделителите няма да участва лично.

Специфики при земеделски земи, УПИ и дворни места

При земеделски имоти трябва да се провери дали планираните реални дялове отговарят на специалните ограничения за делба. При УПИ и дворни места трябва да се съобразят изискванията на Закона за устройство на територията относно минималните размери и възможността за образуване на самостоятелни имоти.

Колко струва доброволната делба?

Цената на доброволната делба не е една фиксирана сума. Тя зависи от броя и вида на имотите, тяхната стойност, необходимостта от технически документи, наличието на парично уравняване и сложността на отношенията между съделителите.

От какви пера се състои цената

• нотариална такса за удостоверяване на договора;
• такса за вписване в Служба по вписванията;
• местен данък, когато при делбата се увеличава притежаваният преди това дял;
• такси за издаване на данъчна оценка, скици, схеми и удостоверения;
• разходи за геодезически, архитектурни или други технически услуги;
• адвокатско възнаграждение за правен анализ и изготвяне на договора.

Как се определят нотариалните такси

Нотариалните такси при доброволна делба се изчисляват по специалната тарифна уредба според характера и стойността на сделката. При недвижими имоти значението на данъчната оценка и другите определени от закона стойности трябва да бъде проверено конкретно за съответната делба.

Точната база може да зависи и от това дали се дели един имот, няколко имота или има парично уравняване.

Защо доброволната делба излиза значително по-евтино от съдебната?

При постигнато съгласие страните не заплащат разходите, характерни за продължително съдебно производство — адвокатски хонорари за множество съдебни заседания, експертизи, обжалване, държавни такси, изчислени като процент от материалния интерес.

Освен това страните сами могат да организират разпределението и да избегнат част от споровете относно поделяемостта и начина на прекратяване на съсобствеността.

Полезни действия при нежелание за съдействие от съсобственик

Мълчанието на един съсобственик не може да бъде заместено. Доброволна делба без необходимото участие на всички съсобственици не може да произведе целения резултат.

Когато един съсобственик не отговаря, първо може да бъде изпратена нотариална покана. Тя доказва, че е направено конкретно предложение за уреждане на съсобствеността и може да даде възможност на страните да постигнат съгласие.

Професионално изготвената официалната покана обикновено, е достатъчна, за да се придобие представа от насрещната страна, че съсобствениците са решили твърдо, че желаят съсобствеността между тях да бъде прекратена и често е достатъчна, за задаване нов тон на преговорите. Разбира се, ако съгласие не бъде постигнато, остава възможността за съдебна делба.

Може ли човек да се откаже от вече сключена делба?

Не може просто едностранно да се „откаже“ от валидно сключена делба, защото след нейното извършване съсобствеността е прекратена. Възможностите за промяна или отпадане на договора зависят от наличието на конкретно законово основание – разваляне, унищожаемост, нищожност и т.н.

Често задавани въпроси