Покупка на имот на зелено

Какво означава покупка „на зелено“ и какво всъщност се купува?

Покупка „на зелено“ е сделка, при която се плаща за закупуването на самостоятелен обект в новострояща се сграда, който обект все още не съществува като самостоятелна вещ. Купувачът заплаща финансови средства преди да получи собствеността върху обекта, а това разместване във времето поражда множество строителни, финансови и правни рискове. Настоящата процедура проследява сделката от предварителния договор и проверките преди първото плащане до етапите на строителството, въвеждането в експлоатация и гаранционните срокове.

При покупка на зелено предметът на сделката в началния момент не е апартамент в обичайния смисъл. Апартаментът все още не съществува като завършен самостоятелен обект, който може да бъде придобит така, както се придобива вече построено жилище. В зависимост от конкретната правна конструкция, купувачът може да придобие или да се задължи да придобие бъдеща собственост, свързана със строителството върху определен терен.

От момента на учредяването на правото на строеж до завършването на сградата в груб строеж самото право на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка (чл. 181, ал. 1 ЗУТ). След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската или районната администрация, предмет на прехвърлителна сделка могат да бъдат и самостоятелните обекти в сградата (чл. 181, ал. 2 ЗУТ). Груб строеж е сграда или постройка, при която са изпълнени ограждащите стени и покривът, независимо от степента на изпълнение на довършителните работи (§ 5, т. 46 от ДР на ЗУТ).

Трите групи рискове

Рисковете при покупка на зелено не са еднородни. Един проблем може да е свързан с реалното изпълнение на строежа, друг — с финансирането, а трети — с правното положение на имота или документите. Всеки от тези рискове се проверява по различен начин и често в различен момент от развитието на проекта.

Какво се проверява преди първото плащане?

Проверките се правят преди подписването на договора и преди първата вноска. Причината е практическа: след плащането купувачът вече не се намира само в позиция да избира дали да участва в проекта, а може да се окаже принуден да защитава вече възникнали права и вземания.

Строителните книжа

Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно закона (чл. 148, ал. 1 ЗУТ), а разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2 ЗУТ). Проверява се наличието на разрешение за строеж, неговият обхват и съответствието му с проекта и продавания бъдещ обект.

Визата за проектиране представлява копие или извадка от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му имоти, върху която са нанесени линиите на застрояване, както и допустимите височини, плътност и интензивност на застрояване (чл. 140, ал. 2 ЗУТ). Този документ позволява да се проследи какви параметри на застрояването са предвидени още на етапа преди реалното изграждане.

Отделен въпрос е кога строежът действително е започнал. За начало на строежа съобразно издаденото разрешение за строеж се счита денят на съставяне на протокола за откриване на строителната площадка и определяне на строителната линия и ниво, а когато такъв протокол не се изисква — датата на заверка на заповедната книга (чл. 157, ал. 1 ЗУТ). Откриването на строителна площадка се извършва при влязло в сила разрешение за строеж (чл. 157, ал. 2 ЗУТ). Следователно наличието на издадено разрешение и влизането му в сила са два различни факта, които не трябва да се смесват.

Собствеността върху земята и правото на строеж

Проверява се кой е собственик на поземления имот, учредено ли е право на строеж, в чия полза е учредено, вписано ли е учредяването и кога е възникнало правото с оглед на петгодишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС.

Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години

Когато покупката се извършва в проект, който се реализира върху чужда земя, именно правото на строеж е правната връзка между бъдещата сграда и терена.

В Имотния регистър се проследяват вписаните актове и вещни права, вписаните тежести и други подлежащи на вписване обстоятелства, свързани с имота. Регистърът обаче не замества всички проверки, които следва да бъдат направени, когато се анализират рисковете пред бъдещата сделка.

Тежестите

Удостоверението за вещни тежести показва вписаните върху имота тежести и други относими вписвания към момента на издаването му. При покупка на зелено проверката не следва да се ограничава само до бъдещия апартамент, а да обхване и самия поземлен имот, върху който се реализира строителството.

Причината е, че правното положение на терена може да има пряко отражение върху правата върху сградата и върху възможността проектът да бъде завършен и прехвърлен. Затова документът за тежестите се разглежда за конкретния имот, върху който стои целият строителен проект.

Самият възложител

Проверява се актуалното състояние на дружеството във връзка с неговата регистрация и вписаните обстоятелства в Търговския регистър. Допълнително могат да бъдат установени данни за висящи съдебни и изпълнителни производства. Тези източници показват юридическата история и текущото положение на дружеството, което участва в сделката.

Информация може да бъде извлечена и от предходни проекти на същия възложител. Предходни сгради, сделки, документи и начина, по който са приключили други негови проекти, представляват отделен източник на фактическа информация.

Предварителният договор с възложителя

Предварителният договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД). Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, като в този случай договорът се смята сключен в момента, в който решението влезе в законна сила (чл. 19, ал. 3 ЗЗД).

Как се описва обект, който още не съществува?

Бъдещият обект трябва да бъде индивидуализиран чрез данните, с които инвестиционният проект позволява да бъде разграничен от останалите помещения и обекти в сградата. Обичайно се посочват:

• сградата
• входът
• етажът или нивото
• ориентацията
• площта по проект
• съседните обекти
• прилежащите части
• съответните идеални части от общите части и от правото на строеж

Колкото по-точно е описан бъдещият обект, толкова по-лесно може да се установи дали построеното съответства на договореното. Ако в договора е индивидуализиран един обект, а впоследствие е построен друг или са настъпили съществени отклонения в параметрите му, въпросът не е само технически. Несъответствието може да представлява неизпълнение на договорните задължения.

Срокът за завършване и неустойката за забава

Срокът за завършване на строежа може да бъде обвързан с конкретна календарна дата, но може да бъде определен и чрез достигането на определен етап от строителството. Двете техники създават различна договорна връзка между изпълнението на строежа и настъпването на забавата. При срок, свързан с етап, самият етап трябва да бъде достатъчно ясно определен, за да е възможно да се установи дали е настъпил.

Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да бъдат доказвани, а кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Когато неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди или когато задължението е изпълнено неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния размер (чл. 92, ал. 2 ЗЗД).

Това означава, че клауза за неустойка, изготвена едностранно от продавача (строител), не трябва да се разглежда само според нейния размер, а и според връзката между уговореното, неизпълнението и последиците от него. Самото наличие на клауза не премахва възможността впоследствие да бъде поставен въпросът за приложението на законовите ограничения.

Капарото (задатък)

Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът, и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка, а ако задължението не е изпълнено от страната, която го е получила, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер

Авансовото плащане и задатъкът не са едно и също. Авансът представлява предварително изпълнение на парично задължение, докато задатъкът има и обезпечителна и доказателствена функция. Наименованието на сумата в договора само по себе си не решава въпроса какъв е нейният правен характер — значение има уговореното съдържание и функцията, която страните са придали на плащането.

Защитата при двойна продажба

Вписват се исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, като придобитите вещни права и наложените възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца (чл. 114, буква „б“ ЗС). Актовете до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот (чл. 113 ЗС).

Тук разграничението е съществено: вписва се исковата молба, а не предварителният договор. Следователно самото наличие на предварителен договор не означава, че неговата защита срещу последващи действия на същия собственик е автоматично осигурена чрез вписване. За купувач, който още не е предявил иск, това означава, че трябва ясно да се разграничат договорното вземане и механизмът, чрез който законът защитава противопоставимостта при висящ спор.

Схемата на плащане

При покупка на зелено вноските често се обвързват с конкретни етапи от строителството, а не само с календарни дати. Така плащането се свързва с настъпването на проверимо събитие — започване на определен етап, завършване на конструкция, приемане на определена част от строежа или достигане на следващ етап от реализацията. При неизпълнен етап купувачът не преминава автоматично към следващото плащане, а договорът определя как това се отразява на насрещните задължения.

В практиката като точки на плащане могат да се използват различни етапи от развитието на строежа — от началото на строителството, през завършването на конструкцията и приемането на отделни етапи, до приемането на строежа и въвеждането му в експлоатация. Значение има не само названието на етапа, а точната договорна връзка между настъпването му и падежа на съответната вноска.

Етапите на строежа и какво значи всеки за купувача

По време на строителството се съставят актове и протоколи по образец, а три от тях често се използват в практиката като ориентири за етапа на завършеност и като моменти, към които се обвързват плащания. Всеки документ има собствено предназначение и не следва да бъде използван като разговорен заместител на друг.

„Грубият строеж“ е етапът, при който са изпълнени ограждащите стени и покривът, независимо от степента на извършените довършителни работи (§ 5, т. 46 от ДР на ЗУТ). От гледна точка на прехвърлителната сделка този момент има значение, защото след него законът допуска предмет на прехвърлителна сделка да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея при условията на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Акт образец 14 има официалното наименование „акт за приемане на конструкцията“ (чл. 7, ал. 3, т. 14 и приложение № 14 от Наредба № 3 от 2003 г.). Той се отнася до приемането на конструкцията и не трябва автоматично да се отъждествява с удостоверяването на грубия строеж.

Акт образец 15 е „констативен акт за установяване годността за приемане на строежа“ (чл. 7, ал. 3, т. 15 и приложение № 15 от Наредба № 3 от 2003 г.). След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти и заверената екзекутивна документация, като с този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя (чл. 176, ал. 1 ЗУТ). За строежите на обекти с производствено и друго специфично предназначение, в зависимост от уговореното в договора, завършването на строителството се доказва допълнително с извършване на успешни приемни изпитвания. Когато изпитванията не са успешни, строителството не се счита за завършено и възложителят има правата по чл. 265 от Закона за задълженията и договорите (чл. 176, ал. 4 ЗУТ).

Въвеждане на сградата в експлоатация

При въвеждане на строежа в експлоатация възложителят подава заявление и представя (чл. 177, ал. 1 ЗУТ):

• окончателния доклад
• договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура
• технически паспорт
• сертификат за енергийни характеристики на нова сграда

Тези документи са част от процедурата по въвеждането в експлоатация, но самият резултат от процедурата зависи от категорията на строежа.

За строежите от първа, втора и трета категория въвеждането в експлоатация се извършва въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол (чл. 177, ал. 2 ЗУТ). При строежите от четвърта и пета категория се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж, като удостоверението се издава в седемдневен срок от постъпване на заявлението (чл. 177, ал. 3 ЗУТ).

Категорията на строежа зависи от вида на застрояването. Жилищните и смесените сгради с високо застрояване са трета категория (чл. 137, ал. 1, т. 3, буква „в“ ЗУТ), със средно застрояване са четвърта категория (чл. 137, ал. 1, т. 4, буква „б“ ЗУТ), а с ниско застрояване — пета категория (чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“ ЗУТ).

Следователно обичайната жилищна сграда със средно или ниско застрояване се въвежда в експлоатация с удостоверение, издадено от органа, издал разрешението за строеж, а не с разрешение за ползване от Дирекцията за национален строителен контрол. Разговорното „акт 16“ се употребява и за двата случая, но документите са различни, издават се от различни органи и по различен ред.

Ипотеката върху правото на строеж

Строителството на жилищни и други сгради често се финансира с банков кредит, който се обезпечава с ипотека. Затова още преди сключването на договора се установява върху какво точно тежи ипотеката — върху поземления имот, върху правото на строеж или върху вече възникналата собственост върху сградата.

За купувача това означава, че придобиването на конкретен обект в ипотекирана сграда не може да се разглежда отделно от тежестта. Самата договорка в предварителния договор, че обектът ще бъде прехвърлен без тежести, не означава, че такава тежест не може да възникне след подписване на договора.

При прехвърляне на конкретен обект трябва да е ясно по какъв начин той се освобождава от ипотеката към момента на сделката. Това може да стане чрез конкретно действие на кредитора (най-често банка, кредитираща строежа) или чрез друг предварително уговорен механизъм, който да гарантира, че купувачът ще получи имота чист, без тежести и със заличена предходна ипотека.

Какво се случва, ако строежът закъснее или спре?

Когато длъжникът по двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Когато договорът е сключен в писмена форма, предупреждението също трябва да бъде писмено (чл. 87, ал. 1 ЗЗД). Кредиторът може да заяви, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забавата е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време (чл. 87, ал. 2 ЗЗД).

При договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето става по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Разваляне не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора (чл. 87, ал. 4 ЗЗД). Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност (чл. 87, ал. 5 ЗЗД).

При забава купувачът има три основни пътя — да търси неустойката, да развали договора или да иска сключване на окончателния договор по съдебен ред — като изборът зависи от конкретното неизпълнение и от това дали строежът може реално да бъде завършен.

След въвеждането в експлоатация — гаранционните срокове

За осигуряване на нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и за отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждането им в експлоатация с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството се определят минимални гаранционни срокове (чл. 160, ал. 3 ЗУТ). Гаранционните срокове се определят с договора между възложителя и изпълнителя и не могат да бъдат по-малки от минималните срокове по наредбата (чл. 160, ал. 4 ЗУТ). Те текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация (чл. 160, ал. 5 ЗУТ), а Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти уточнява, че това е денят на издаване на разрешението за ползване или на удостоверението за въвеждане в експлоатация (чл. 20, ал. 3 от Наредба № 2 от 2003 г.).

Минималните гаранционни срокове са уредени в чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2 от 2003 г., като по отношение на всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения гаранционният срок е 10 години (чл. 20, ал. 4, т. 1). Когато собственикът възлага отделни работи на изпълнител, отношенията се уреждат от договора за ремонт.

Когато след въвеждането в експлоатация се появи дефект в обекта, рекламацията се насочва към лицето, което отговаря за съответното задължение по договорните отношения и гаранцията. Моментът на въвеждането в експлоатация е този, от който започва да тече гаранционният срок, поради което той има значение не само за законното ползване на сградата, но и за началото на гаранционната защита.

Често задавани въпроси