Какво се плаща при нотариална сделка?
Когато сте договорили цена за покупка на имот, сумата по сделката рядко е единственият разход, който трябва да предвидите. При изповядването пред нотариус се начисляват нотариална такса, местен данък при придобиване и такса за вписване — три различни плащания, които имат различно правно основание.
Размерът на нотариалните такси не се определя свободно от нотариуса. Той е нормативно установен и в значителна част зависи от т.нар. материален интерес — стойността, върху която се изчислява съответната такса. Затова нотариалните такси при покупка на имот могат да бъдат изчислени предварително, ако са известни продажната цена и останалите релевантни данни.
Особено внимание е необходимо при сделки с недвижими имоти, договорни ипотеки, доброволни делби и прехвърляне на автомобили, тъй като за всяка от тези операции правилата за определяне на материалния интерес са различни.
Какво представлява нотариалната такса
Нотариална такса е възнаграждението, което се заплаща на нотариуса за извършената услуга
Съгласно § 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за нотариусите и нотариалната дейност, „нотариална такса“ е възнаграждението, което се заплаща на нотариуса за извършената услуга. С други думи, това е цената на нотариалното действие, определена по правилата на закона и Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
Съгласно чл. 85, ал. 1 от ЗННД нотариални такси се събират за извършване на нотариални действия и за други действия, извършвани от нотариуса. Размерите им се определят по тарифа, приета от Министерския съвет по предложение на министъра на правосъдието след съгласуване с Нотариалната камара, съгласно чл. 85, ал. 3 ЗННД.
Кой трябва да плати таксата? По чл. 87 ЗННД я дължи лицето, чието искане е разгледано, като когато има няколко задължени лица, те отговарят солидарно.
Съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗННД нотариалните такси се дължат при извършване на поисканото действие, а таксите за обстоятелствени проверки - при предявяване на искането.
Видове нотариални такси
Обикновени нотариални такси
Обикновените такси са определени за конкретни действия и не зависят от материалния интерес или от времето, необходимо за извършването им. Това следва от чл. 90, ал. 1 от ЗННД.
Например т. 1, б. „а“ от Тарифата предвижда 30 лв. (15,34 евро) за определени нотариални актове за поправка, актове за отмяна на завещания, констативни протоколи и документи без определен материален интерес. За констативни нотариални актове за земеделски земи и гори и за договори за доброволни делби на земеделски земи са предвидени 20 лв. (10,23 евро) по съответните букви на т. 1. Т. 3 предвижда 20 лв. (10,23 евро) за нотариална покана, а т. 6 — 3 лв. (1,53 евро) за първата и 2 лв. (1,02 евро) за всяка следваща страница при удостоверяване верността на преписи.
Пропорционални такси според материалния интерес
При пропорционалните такси размерът се определя според удостоверявания материален интерес. Чл. 91 от ЗННД предвижда този вид таксуване, а съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗННД процентът намалява с увеличаването на интереса.
Така при по-скъпа сделка не се прилага един и същ процент върху цялата стойност. Прилага се стъпаловидна формула, като за най-високия диапазон е предвиден и максимален размер.
Такси за изготвяне и проверка на документи
Когато нотариусът изготвя проект на нотариален акт извън изрично посочените в т. 1 случаи, т. 20, б. „а“ от Тарифата предвижда таксата по т. 8. Това означава, че при определени сделки може да има отделна такса за изготвянето на проекта наред с таксата за самото нотариално действие.
Това е разход, който често се пропуска при предварителното изчисляване на нотариалните такси.
Допълнителна нотариална такса
По чл. 95, ал. 1 ЗННД се дължи допълнителна такса при извършване на действия извън нотариалната кантора, в неработно време или в почивни и празнични дни.
Как се определя удостоверяваният материален интерес
Материалният интерес е стойността, върху която се изчислява пропорционалната нотариална такса. При прехвърляне и удостоверяване на право на собственост върху вещи чл. 96, ал. 1, т. 1 ЗННД определя като материален интерес пазарната цена на вещта. При замяна се взема пазарната цена на по-скъпата вещ, а при договор за доброволна делба — пазарната цена на всички дялове.
При учредяване на право на строеж материалният интерес е 90 на сто от пазарната цена на мястото или съответната част от него. При право на ползване се взема предвид пазарната наемна цена за целия срок, а ако срок не е посочен — за три години.
При покупка на имот на практика материалният интерес обичайно съвпада с договорната цена, когато тя е по-висока от данъчната оценка. Именно тази стойност най-често определя нотариалната такса при продажба на имот.
Таблица на нотариалните такси според материалния интерес
Т. 8 от Тарифата съдържа следната таблица за издаване на нотариален акт или договор за делба.
| Удостоверяван материален интерес | Нотариална такса |
|---|---|
| до 100 лв. включително | 30 лв. |
| 101 – 1 000 лв. | 30 лв. + 1,5 на сто за горницата над 100 лв. |
| 1 001 – 10 000 лв. | 43,50 лв. + 1,3 на сто за горницата над 1 000 лв. |
| 10 001 – 50 000 лв. | 160,50 лв. + 0,8 на сто за горницата над 10 000 лв. |
| 50 001 – 100 000 лв. | 480,50 лв. + 0,5 на сто за горницата над 50 000 лв. |
| 100 001 – 500 000 лв. | 730,50 лв. + 0,2 на сто за горницата над 100 000 лв. |
| над 500 000 лв. | 1 530,50 лв. + 0,1 на сто за горницата над 500 000 лв., но не повече от 6 000 лв. |
Тези суми са възпроизведени в левове, както са публикувани в Тарифата. Към момента няма официално превалутирана редакция на самата Тарифа в публикувания от Нотариалната камара документ.
За ориентация при работа в евро равностойността по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв. е приблизително: 30 лв. = 15,34 евро; 43,50 лв. = 22,24 евро; 160,50 лв. = 82,06 евро; 480,50 лв. = 245,68 евро; 730,50 лв. = 373,50 евро; 1 530,50 лв. = 782,53 евро; максималните 6 000 лв. = 3 067,75 евро.
Върху нотариалната такса се начислява ДДС по стандартната ставка от 20 на сто съгласно чл. 66, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, когато нотариусът е данъчно задължено лице, за което данъкът е приложим.
Местният данък и държавната такса за вписване не представляват възнаграждение за услуга и върху тях не се начислява ДДС.
Другите разходи при нотариалната сделка
Местен данък при придобиване на имущество
При възмездно придобиване на недвижим имот се дължи местен данък по Закона за местните данъци и такси. Съгласно чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ размерът при възмездно придобиване се определя от общинския съвет на съответната община в диапазона от 0,1 до 3 на сто. Затова конкретната ставка трябва да бъде проверена в наредбата на общината, в която се намира имотът.
За София местният данък е в размер на 3%.
Такса за вписване в Агенцията по вписванията
Таксата за вписване е отделна от нотариалната такса. По чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на подлежащи на вписване актове се събира 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 10 лв., което се равнява на 5,11 евро.
При отбелязвания, заличавания и подновявания чл. 3 предвижда половината от таксата по чл. 2. Така при заличаване на ипотека таксата за вписване е отделен разход, различен от нотариалната такса.
Кой понася разходите
Съгласно чл. 186 от Закона за задълженията и договорите, който регулира договора за продажба, разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността при продажбата на недвижими имоти, се заплащат от страните по равно.
Тази разпоредба е диспозитивна, което означава, че страните по сделката могат да договорят и друг начин за разпределение на разноските.
Това не променя правилото на чл. 87 от ЗННД, според което лицата, които дължат таксата към нотариуса, могат да отговарят солидарно.
Често задавани въпроси
Плащам ли нотариална такса, ако сделката се провали?
Зависи на какъв етап е процедурата и какви нотариални действия действително са извършени. Нотариалните такси по правило се дължат при извършване на поисканото действие, а при обстоятелствена проверка Тарифата съдържа специално правило, според което таксата се дължи при предявяване на искането. Затова при провалена сделка трябва да се установи кои действия са били извършени и кои такси произтичат от тях.
Различават ли се таксите при земеделска земя?
Да, за определени действия със земеделски земи Тарифата съдържа специални обикновени такси. Например т. 1 предвижда 20 лв. за определени констативни нотариални актове и договори за доброволни делби на земеделски земи и гори. При конкретна сделка трябва да се установи точното нотариално действие, което се извършва.
Защо плащам два пъти — веднъж за акта и веднъж за изготвянето му?
Това са две различни действия, когато нотариусът изготвя проекта на нотариалния акт. За самото нотариално действие се прилага съответната такса, а т. 20, б. „а“ предвижда отделна такса по т. 8 за изготвяне на проекта на нотариален акт извън посочените в т. 1 случаи. Затова при някои сделки действително се получават две такси, основани на една и съща тарифна стойност.
Кога е полезна консултация с адвокат
При сделка с недвижим имот нотариалната сметка е само една част от въпроса. Преди подписването е разумно да се провери собствеността, историята на имота и наличните тежести, както и дали договореното в предварителния договор съответства на окончателния нотариален акт.
Адвокат може да изготви проекта на акта, да провери дали договорените условия са правилно отразени и да установи дали изчислената сума съответства на извършените действия и приложимата тарифа. При по-сложни сделки това позволява проблемите да бъдат установени преди изповядване на сделката, а не след това.
При нужда от съдействие при конкретна нотариална сделка и необходимост от проверка на документите и условията по сделката, може да се обърнете към адвокат преди извършването на нотариалното действие.
Индивидуална консултация
Крайната сметка по нотариалната сделка зависи от материалния интерес, от вида на конкретното нотариално действие и от наредбата на общината по местонахождение на имота — затова се изчислява за всяка сделка поотделно.