Какво е семейно жилище по смисъла на Семейния кодекс?
Семейно жилище е жилището, което се обитава от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца (§ 1 от Допълнителните разпоредби на Семейния кодекс). Качеството на семейно жилище не зависи от това на чие име е нотариалният акт. При определени условия разпореждането с лично семейно жилище на единия съпруг изисква съгласието на другия (чл. 26 СК). След прекратяване на брака съдът може да предостави ползването на жилището, без с това да променя собствеността.
Законът определя семейното жилище чрез начина, по който то се използва от семейството. Не собствеността, а фактическото обитаване е водещият критерий. Жилището трябва да се обитава от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца (§ 1 от Допълнителните разпоредби на СК).
Един имот може да е собственост само на единия съпруг, но да бъде семейно жилище, защото именно там фактически живее семейството.
Възможно е обратното. Жилище, което е собственост и на двамата съпрузи, не е непременно семейното жилище. Ако семейството действително живее в друг имот, първият може да представлява обща собственост, без да има качеството на семейно жилище.
Семейното жилище е едно. Когато семейството притежава повече от един жилищен имот, за семейно се приема този, който действително обитава семейството, а останалите са имущество на съпрузите. Именно поради това наличието на няколко жилища може да има значение при определяне на правните последици от разпореждане с имота.
Качеството на семейно жилище се преценява към определен момент и може да се промени, ако семейството премести постоянното си обитаване в друго жилище.
Защо това определение има значение?
Законът свързва с понятието „семейно жилище“ конкретни правни последици. При определени предпоставки разпореждането с лично семейно жилище е ограничено (чл. 26 СК), а при развод съдът се произнася относно ползването на семейното жилище (чл. 56, ал. 1 и 2 СК).
Следователно трябва да се разграничават три различни въпроса:
- кой е собственик
- кой има право да ползва имота
- дали имотът има качеството на семейно жилище
Чия собственост е семейното жилище?
Качеството на семейно жилище и собствеността върху него са два независими въпроса. Жилището може да е съпружеска имуществена общност, лична собственост на единия съпруг или собственост на трето лице. И в трите случая то може да бъде семейно жилище, ако е фактически обитавано от семейството.
Когато жилището е съпружеска имуществена общност
Вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити (чл. 21, ал. 1 СК). Съвместният принос се предполага до доказване на противното (чл. 21, ал. 3 СК).
Това има особено практическо значение при придобиване на семейното жилище по време на брака. Например жилище е закупено след сключването на брака, но в нотариалния акт купувач е само единият съпруг. Обстоятелството, че само единият съпруг е страна по сделката, не означава автоматично, че имотът принадлежи само на този съпруг. При наличие на съвместен принос жилището по правило е съпружеска имуществена общност.
Семейно жилище, придобито преди брака
Вещните права, придобити преди брака, принадлежат на съпруга, който ги е придобил (чл. 22, ал. 1 СК). Това означава, че жилище, закупено преди сключването на брака, остава лична собственост на съответния съпруг и след години съвместно обитаване.
Самият брак не превръща този имот в общ, съсобствен. Качеството на семейно жилище също не променя собствеността. Следователно при прекратяване на брака жилището не се превръща в общ имот само защото е било семейно жилище. Но различни имуществени последици могат да бъдат уредени от съпрузите, например с брачен договор.
Това обаче не означава, че собственикът е напълно свободен да се разпорежда с него по време на брака. Когато именно личният имот е семейното жилище и съпрузите нямат друго жилище, се прилага специалното ограничение за разпореждане с него (чл. 26 СК).
Често срещана хипотеза е жилището да е закупено преди брака на изплащане, а част от вноските да са погасени по време на брака с общи средства. В общия случай това не превръща жилището в съсобствено. Възможно е обаче да възникнат парични отношения между съпрузите във връзка с направените плащания.
Семейно жилище, придобито с лични средства по време на брака
Лични са вещните права, придобити по време на брака изцяло с лично имущество (чл. 23, ал. 1 СК). Когато придобиването е извършено отчасти с лично имущество, лична собственост на съпруга е съответната част от придобитото, освен ако тази част е незначителна (чл. 23, ал. 2 СК).
При жилище това може да се прояви например когато единият съпруг използва наследени средства или пари, които е притежавал преди брака, за придобиването на имота. В зависимост от произхода и размера на личното имущество жилището може да остане изцяло лично или да е лично до съответната част.
И в тези случаи не трябва да се смесват собствеността и статутът на семейно жилище. Дори изцяло личният имот може да бъде семейното жилище, ако именно той се обитава от семейството.
Семейно жилище, собственост на трето лице
Семейното жилище може да принадлежи на родители или други близки на единия съпруг. Възможно е също жилището да се използва по договор, без нито един от съпрузите да е собственик.
При такъв имот качеството на семейно жилище произтича от обитаването. То не е свързано с наличието на вещно право на съпрузите върху имота.
Ограничението по чл. 26 СК не се отнася до собственост на трето лице. Собственикът не е съпруг и имотът не е нито обща, нито лична собственост на единия от тях. Затова специалното ограничение за разпореждане с лично семейно жилище не ограничава правомощията на третото лице.
Последиците при развод са свързани не със собствеността, а с възможността за предоставяне на ползването и са разгледани по-долу.
Разпореждане със семейното жилище по време на брака
Докато трае бракът, режимът на разпореждане със семейното жилище зависи от това дали имотът е общ между съпрузите, лична собственост на единия или принадлежи на трето лице.
Когато жилището е общо
Разпореждане с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено от единия съпруг, е оспоримо. Другият съпруг може да оспори разпореждането по исков ред в шестмесечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването му (чл. 24, ал. 4 СК).
„Оспоримо“ означава, че сделката не е автоматично лишена от действие от момента на извършването ѝ. Тя произвежда действие, докато не бъде оспорена по предвидения ред и в установения срок.
Когато жилището е лична собственост на единия съпруг
Действията на разпореждане със семейното жилище, което е лична собственост на единия съпруг, се извършват със съгласието на другия, ако двамата съпрузи нямат друго жилище — обща собственост или лична собственост на всеки един от тях. Когато липсва съгласие, разпореждането се извършва с разрешение на районния съдия, ако се установи, че то не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.
Първото условие е семейството да няма друго жилище. Под „друго жилище“ попада както жилище, което е общо между съпрузите, така и жилище, което е лична собственост на единия или на другия съпруг. Когато семейството разполага с друго жилище, специалното ограничение по чл. 26 СК отпада.
Второто положение е свързано със заместващото разрешение. Районният съдия преценява дали предстоящото разпореждане е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.
Съгласието се дава преди сделката, а при изповядването нотариусът проверява наличието му.
Семейно жилище при развод
При развод семейното жилище поставя два различни въпроса: кой ще го ползва и чие ще остане. Съдът се произнася за ползването, докато въпросът за собствеността се решава според режима, който е съществувал по време на брака.
Кой получава ползването
При допускане на развода, когато семейното жилище не може да се ползва поотделно от двамата съпрузи, съдът предоставя ползването му на единия от тях, ако той е поискал това и има жилищна нужда.
Когато от брака има ненавършили пълнолетие деца, съдът се произнася за ползването и служебно (чл. 56, ал. 2 СК).
Предоставянето на ползването не означава, че съпругът става собственик. Това е право да използва жилището въз основа на съдебното произнасяне, а не прехвърляне на вещно право.
Когато жилището е собственост само на единия съпруг
Когато жилището е лична собственост само на единия съпруг, съдът може да предостави ползването му на другия съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, докато ги упражнява (чл. 56, ал. 2 СК).
Това правило ясно показва защо собствеността и ползването не трябва да се смесват. Собственикът запазва правото си на собственост, дори когато след развода другият съпруг получи правото да ползва жилището.
Съпругът, на когото е предоставено ползването, не става собственик, не може да се разпорежда с имота като собственик и правото му на ползване отпада с отпадането на основанието, на което е предоставено.
Когато жилището е на родителите на единия съпруг
Когато от брака има ненавършили пълнолетие деца и семейното жилище е собственост на близки на единия съпруг, съдът може да предостави ползването му на другия, на когото е предоставено упражняването на родителските права, за срок до една година (чл. 56, ал. 3 СК).
Това не променя собствеността на близките на съпруга. Предоставянето за ползване има временен характер и е отделно от въпроса кой притежава имота.
Ползването по време на самото дело
По искане на страна съдът определя привременни мерки, включително относно семейното жилище, за времето до приключване на делото (чл. 323 ГПК).
Тези мерки имат временно действие. Те уреждат ползването на жилището за периода, през който делото все още не е приключило, и не променят собствеността върху имота.
Ползването при развод по взаимно съгласие
Ползването на семейното жилище представлява част от въпросите, по които съпрузите се произнасят в споразумението (чл. 51, ал. 1 СК). При този ред уговорката на съпрузите замества преценката на съда относно ползването, стига интересите на децата да са защитени.
Семейно жилище след развод — собственост, подялба и продажба
Какво се случва със собствеността
Съпружеската имуществена общност се прекратява с прекратяването на брака (чл. 27, ал. 1 СК), а дяловете на съпрузите са равни (чл. 28 СК).
Когато семейното жилище е било част от съпружеската имуществена общност, след прекратяването на брака то става обикновена съсобственост между бившите съпрузи при равни идеални части. С това жилището вече не е семейно поради съществуващ брак, но въпросът за собствеността продължава да съществува.
Когато жилището е било лична собственост на единия съпруг, прекратяването на брака не променя това. Самият факт, че жилището е било семейно, не го превръща в общо имущество.
Следователно предоставеното от съда ползване и собствеността са два отделни въпроса. Съдът може да предостави ползването на съпруг, който не е собственик, без да му „прехвърля“ вещни права.
Делба на семейно жилище след развод
Когато след прекратяване на брака жилището се е превърнало в съсобственост, бившите съпрузи могат да уредят отношенията си с уговорка или да поискат делба по отделен ред. Всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ (чл. 34, ал. 1 ЗС).
На практика жилището често е неделима вещ. Поради това делбата обичайно не представлява физическо разделяне на апартамента на две самостоятелни части. Повече по темата може да прочетете тук – Доброволна делба и Съдебна делба.
Продажба на семейно жилище след развод
Когато семейното жилище е станало съсобствено и единият бивш съпруг иска да продаде своята идеална част на трето лице, той е длъжен първо да я предложи на другия съсобственик (чл. 33, ал. 1 и 2 ЗС).
Това правило на практика затруднява продажбата на идеална част от жилище на външен купувач. Трето лице би придобило не самостоятелен апартамент, а идеална част от имот, който остава съсобствен с другия бивш съпруг. Именно тази зависимост прави подобна сделка по-малко привлекателна.
Продажбата на целия имот изисква съгласие и на двамата съсобственици. След прекратяването на брака няма заместващо разрешение, аналогично на предвиденото по време на брака за определени случаи на лично семейно жилище.
Предоставеното от съда ползване не спира продажбата. Купувачът обаче придобива имота с правото на ползване, което е предоставено за съответния период.
Отделно от това законът предвижда освобождаване от облагане на доходите от продажба на жилищен имот при определени условия (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ).
Семейно жилище без брак
Понятието „семейно жилище“ по § 1 от Допълнителните разпоредби на СК предполага наличие на съпрузи. При съжителство без брак жилище със статут на семейно жилище по смисъла на Семейния кодекс не възниква.
Поради това ограничението по чл. 26 СК не се прилага.
Също така между съжителите не възниква съпружеска имуществена общност и презумпцията за съвместен принос по чл. 21, ал. 3 СК не действа.
Ако жилището е придобито и от двамата, между тях възниква обикновена съсобственост. Тогава се прилагат общите правила за съсобствеността, включително относно ползването, продажбата на идеална част и делбата (чл. 30, ал. 3, чл. 31, чл. 33 и чл. 34, ал. 1 ЗС).
При общи деца въпросите, свързани с тях, се решават по реда на Семейния кодекс, но в общия случай това само по себе си не поражда право на ползване върху жилището за несобственика.
Често задавани въпроси
1. Какво е семейно жилище по смисъла на Семейния кодекс?
Семейното жилище е жилището, което се обитава от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца (§ 1 от Допълнителните разпоредби на СК). Определящо е фактическото обитаване, а не адресната регистрация или това кой е купувач по сделката в нотариалния акт.
Жилището може да е съсобственост на съпрузите, лична собственост само на единия или собственост на трето лице. Въпросите за собствеността и за ползването са отделни от въпроса дали жилището има качеството на семейно. Това качество поражда специални последици при определени разпореждания по време на брака и при определяне на ползването след развод.
2. Може ли единият съпруг да продаде семейното жилище без съгласието на другия?
Това зависи от собствеността и от наличието на друго жилище.
Когато жилището е общо, разпореждането с вещно право върху него от единия съпруг е оспоримо, а другият може да го оспори при условията на чл. 24, ал. 4 СК.
Когато жилището е лично на единия съпруг и семейството няма друго жилище, разпореждането изисква съгласието на другия съпруг или разрешение на районния съдия при условията на чл. 26 СК.
3. Кой остава в семейното жилище след развода?
След развода въпросът за ползването е отделен от въпроса за собствеността. Когато семейното жилище не може да се ползва поотделно от двамата съпрузи, съдът може да предостави ползването на единия при условията на чл. 56, ал. 1 от СК. При наличие на ненавършили пълнолетие деца съдът се произнася за ползването и служебно.
Когато жилището е лична собственост само на единия съпруг, при посочените в закона предпоставки ползването може да бъде предоставено на другия съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права (чл. 56, ал. 2 СК).
Предоставянето на ползването не променя собствеността. Съпругът, който получава ползването, не става собственик на жилището, но има право да го ползва и обитава.
4. Има ли семейно жилище при съжителство без брак?
Не в смисъла на Семейния кодекс. Понятието по § 1 от Допълнителните разпоредби на СК предполага съпрузи, поради което при фактическо съжителство без брак не възниква статут на семейно жилище по този ред.
Следователно не се прилага ограничението по чл. 26 СК и съдът не предоставя ползване на единия съжител на основание режима за семейното жилище при развод.
Ако имотът е придобит от двамата родители, между тях ще съществува обикновена съсобственост. Ако е придобит само от единия, в общия случай другият не придобива вещно право само поради съвместното живеене. Правилата за съсобствеността се прилагат според конкретната собственост върху имота.
5. Как се продава семейно жилище след развода?
Първо трябва да се установи собствеността. Ако след прекратяването на брака жилището е останало в съсобственост между бившите съпрузи, всеки може да се разпорежда със своята идеална част, но при продажба на трето лице трябва първо да я предложи на другия съсобственик (чл. 33, ал. 1 и 2 ЗС).
За продажба на целия имот е необходимо съгласието на двамата съсобственици. След развода няма заместващо разрешение, аналогично на режима по чл. 26 СК.
Индивидуална консултация
Собственост, разпореждане и ползване на семейното жилище се преценяват поотделно и по различни правила. Кое от тях е приложимо зависи от момента на придобиване, от произхода на вложените средства и от това дали семейството разполага с друго жилище.