Нотариален акт

Защо съдържанието на нотариалния акт има значение?

При покупка, продажба, дарение или друга сделка с недвижим имот нотариалният акт е документът, който обикновено стои в центъра на цялата процедура. За човек без юридическо образование обаче често остава неясно какво точно представлява той, кой го изготвя, какво проверява нотариусът и защо е необходимо актът да бъде вписан в съответата Служба по вписванията.

Това объркване не е без значение. При недвижимите имоти една грешка в документа за собственост може да се превърне в проблем, който да може да се реши не с нов документ, а със съдебно производство.

При сделка с недвижим имот нотариалният акт не е просто документ, който се подписва пред нотариуса. Той удостоверява извършването на определена правна сделка или признаването на право на собственост и съдържа данните, въз основа на които се установяват правата върху имота.

Затова подготовката започва още преди посещението в нотариалната кантора.

Какво е нотариален акт и какво доказва?

При прехвърляне на собственост или учредяване на друго вещно право върху недвижим имот законът изисква нотариална форма. Това е изрично предвидено в чл. 18 от Закона за задълженията и договорите.

Нотариалният акт удостоверява и редица действия, извършени пред нотариуса. В него се посочват страните, имотът, съдържанието на сделката, документите, удостоверяващи изпълнението на законовите изисквания, както и подписите на страните и нотариуса. Това е регламентирано в чл. 580 от ГПК.

Защо актът сам по себе си не гарантира безспорна собственост

Тук клиентите понякога правят една от най-съществените грешки: приемат, че щом имат нотариален акт, въпросът за собствеността е приключил завинаги.

Не е точно така.

Нотариусът извършва проверка дали праводателят е собственик и дали са налице особените законови изисквания за сделката – чл. 586 от ГПК. Тази проверка се основава на представените документи и на данните, с които нотариусът разполага.

Нотариалният акт не може да заличи предходен порок в придобиването на собствеността. Ако например в предходната верига на придобиванията има спор относно собствеността, наследствени права, давностно владение или недействителна сделка, наличието на последващ нотариален акт не означава автоматично, че такъв спор е невъзможен.

Това е и една от причините проверката на собствеността да не трябва да се свежда до въпроса „има ли нотариален акт“.

Видове нотариален акт

При сделка - покупко-продажба, дарение, замяна

Това са най-познатите нотариални актове. При покупко-продажба собствеността се прехвърля срещу продажна цена. При дарението имотът се прехвърля безвъзмездно, а при замяната страните си разменят права върху имущество.

И при трите сделки трябва да се провери собствеността, статутът на имота и наличието на необходимите документи.

Констативен нотариален акт

Констативният нотариален акт има различна функция. Това не е договор между две страни, чрез който собственикът придобива имота от предишен собственик.

С него нотариусът удостоверява вече съществуващо право на собственост, когато лицето няма документ за него или когато е необходимо да се установи собствеността по предвидения от закона ред. Чл. 587 от ГПК урежда както доказването на собствеността с писмени доказателства, така и обстоятелствената проверка при придобиване по давност.

Нотариален акт за учредяване право на строеж (суперфиция)

Правото на строеж е ограничено вещно право, което позволява на носителя му да построи и придобие собственост върху определена сграда или част от нея при условията на учреденото право.

При този вид сделка собственикът на земята предоставя на друго лице право да построи сграда върху нея и след построяването да бъде собственик на самата сграда или на определена част от нея.

Когато се учредява право на строеж върху недвижим имот, сделката също се извършва с нотариален акт по правилата на чл. 18 от ЗЗД – във формата на нотариален акт

При такива сделки проверката на собствеността върху земята и строителните параметри на бъдещото строителство често е по-важна от самото формално съставяне на акта.

За ипотека

Договорът за ипотека също се сключва във формата на нотариален акт съгласно чл. 167 от ЗЗД. Законът изисква в него да бъдат индивидуализирани кредиторът, длъжникът, собственикът на имота, имотът, обезпеченото вземане и други съществени обстоятелства. Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър – чл. 166 от ЗЗД.

Тук нотариалният акт е част от механизма за обезпечаване на вземането, а не способ за прехвърляне на собственост.

Кой изготвя нотариалния акт

Ролята на адвоката в нотариалното производство - проверка и удостоверяване

Ролята на адвоката в нотариалното производство е различна от тази на нотариуса. Адвокатът защитава интереса на своя клиент и проверява сделката от неговата гледна точка – какви права придобива, какви задължения поема и какви рискове съществуват.

Той може да изследва документите за собственост, вписванията и тежестите върху имота, да установи проблеми в правната история на собствеността, да изготви проекта за нотариален акт и да предложи промени в условията на сделката.

Ангажирането на адвокат при сделка с недвижим имот не означава непременно, че клиентът ще заплати два пъти за изготвянето на нотариалния акт – веднъж на адвоката и втори път на нотариуса.

Когато проектът на нотариалния акт е изготвен от адвокат, нотариусът не начислява отделна такса за изготвяне на проект на нотариален акт. Клиентът заплаща договореното възнаграждение на ангажирания адвокат за правната работа.

Към нотариуса се заплащат и внасят останалите дължими по сделката нотариални и държавни такси – например таксата за самото нотариално удостоверяване и таксата за вписване. Затова при сравняване на разходите трябва да се гледа не само размерът на адвокатския хонорар, а какво реално включва той и кои разходи така или иначе биха били дължими при сделката.

Какво печели клиентът от предварително подготвен проект

Когато проектът е подготвен и обсъден предварително, страните знаят какво ще подпишат още преди да седнат пред нотариуса.

Това намалява риска съществен въпрос да се появи за първи път в самия ден на сделката. Освен това дава възможност на страните да обсъдят и премислят спорните клаузи спокойно.

Вписване в Агенцията по вписванията

Актовете, с които се прехвърля собственост или се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, подлежат на вписване съгласно чл. 112 от ЗС.

Съгласно чл. 9 от Правилника за вписванията, вписването се извършва незабавно след записването на акта във входящия регистър, по разпореждане на съдията по вписванията.

Това не означава, че вписването трябва да се чака с дни след нотариалната сделка. При нормално протичане на процедурата актът се представя за вписване непосредствено след извършването му.

Необходими документи

Точният комплект зависи от вида на сделката и имота. При стандартна покупко-продажба обичайно се подготвят:

• документът за собственост на продавача;
• актуална скица или схема на имота според вида му и наличието на кадастрална карта;
• удостоверение за данъчна оценка;
• документи за самоличност;
• пълномощно, когато страна се представлява от пълномощник;
• документи за семейно положение, когато са относими;
• набор от необходимите декларации по закон;

Има и още една важна проверка – не само дали документът съществува, а дали всички документи си съответстват. Именно тук често се появяват проблемите.

Такси и разходи

Нотариална такса

Нотариалната такса се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и зависи от вида на нотариалното действие и материалния интерес. Тя се заплаща за нотариалното производство и удостоверяването на сделката.

Местен данък

При възмездно придобиване на недвижим имот по правило се дължи местен данък по ЗМДТ, освен ако законът предвижда освобождаване. Размерът му се определя от съответния общински съвет в границите по чл. 47 от ЗМДТ.

Такса за вписване

За вписването на нотариалния акт в Имотния регистър се дължи държавна такса по Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. Размерът ѝ се определя според стойността, по която се таксува актът.

Адвокатско възнаграждение за изготвяне на проекта

Адвокатското възнаграждение се договаря между адвоката и клиента и е различно от нотариалната такса. Когато проектът на нотариалния акт е изготвен от адвокат, нотариусът не събира отделна такса за изготвяне на проекта, а се заплащат останалите дължими по сделката такси.

Рискове, които се срещат в практиката

Разминаване в квадратурата и описанието

Разлика между площта по стария нотариален акт и кадастралната схема се среща сравнително често.

Тя не означава автоматично, че имотът е различен, но не трябва и да се приема като незначителна грешка. При определени имоти местоположението и границите имат много по-голямо значение за индивидуализацията от самата площ.

Затова се сравняват старият документ за собственост, кадастралните данни и фактическото положение, преди да се стигне до сделка.

Сделка чрез пълномощник

Продажбата чрез пълномощник е напълно възможна, но пълномощното трябва да бъде проверено внимателно.

Нотариусът проверява представителната власт на явилото се лице – чл. 578, ал. 4 от ГПК. В практиката проблемите могат да бъдат свързани с обема на дадените права, формата на пълномощното, заместването на пълномощника и конкретните действия, които той може да извърши.

Разпореждане от един от няколко съсобственици

Всеки съсобственик може да се разпорежда със своята идеална част, но това не означава, че може еднолично да продаде целия имот.

При продажба на идеална част на трето лице е приложимо специалното правило на чл. 33 от ЗС. Съсобственикът трябва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил частта на останалите съсобственици при същите условия. Законът предвижда и последици при нарушение на това правило.

Кога нотариалният акт може да бъде обявен за нищожен

Тук трябва да се направи разграничение между нищожност на сделката и нищожност на нотариалното удостоверяване.

Чл. 26 от ЗЗД урежда основните основания за нищожност на договорите – например противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на съгласие, липса на изискуемата форма, невъзможен предмет или привидност.

Отделно чл. 576 от ГПК урежда нищожността на нотариалното действие при определени нарушения на правилата за нотариалното производство – например когато нотариусът не е имал право да извърши действието или са нарушени посочените в закона изисквания за лично явяване, прочитане, съдържание и други елементи на нотариалното удостоверяване.

Затова не всяка грешка в нотариалния акт означава, че сделката е нищожна.

И обратното – фактът, че документът изглежда редовен, не изключва възможността самата сделка да бъде атакувана по съдебен ред на законово основание.

Поправка на грешка в нотариален акт

Не всяка грешка изисква нова сделка.

Когато грешката бъде установена преди приключване на нотариалното производство, чл. 579, ал. 3 от ГПК допуска поправки, добавки или съкращения в акта, за които се прави изрична бележка, подписана както самият акт. На практика тази разпоредба се прилага сравнително рядко, защото е по-целесъобразно да се принтира нов акт с вече отстранената грешка, който да се подпише от страните и нотариуса.

При приключила сделка и вече издаден нотариален акт, поправката се извършва чрез отделен нотариален акт за поправка, когато са налице условията за това.

Тук границата е съществена. Поправката може да отстрани грешка, но не може просто да се използва за промяна на действително договорената воля на страните. Ако страните искат да променят съществено условията на сделката, въпросът вече не е за поправка на техническа грешка.

Например сгрешена цифра в идентификатора, име или площ може да постави въпроса за поправка. Ако обаче страните искат след сделката да променят продажната цена или предмета на прехвърлянето, това е различен правен въпрос.

Често задавани въпроси

Заключение

Нотариалният акт е финалната форма на много сделки с недвижими имоти, но не и началото на правната проверка.

Преди него трябва да се установи кой е собственикът, как е придобил имота, има ли вписани права и тежести, съответстват ли документите на кадастралните данни и изпълнени ли са всички специални изисквания за конкретната сделка. Самият нотариус има задължения за проверка и удостоверяване, но нотариалното производство не превръща един проблемен имот в безспорен.

Особено при имоти с наследяване, съсобственост, стари документи, водени съдебни дела и спорове, строителство, право на строеж или множество предходни сделки правната проверка трябва да започне преди определянето на дата за нотариално изповядване.

Разходът за правна проверка и изготвяне на проект обикновено е малък в сравнение със стойността на имота и с цената на един последващ спор. Именно преди подписването е моментът, в който повечето проблеми могат да бъдат открити и решени, а не след като собствеността вече е прехвърлена.