Какво представлява дарението на недвижим имот?
Дарението на недвижим имот е безвъзмезден договор, при който единият участник – дарител – прехвърля имота, без да получава насрещна имуществена престация, а другият – дарен – придобива правото на собственост върху имота, предмет на сделката. Двата основни белега на договора са неговата безвъзмездност и незабавното действие на прехвърлянето (чл. 225, ал. 1 ЗЗД).
Дарението не е едностранно действие. За да възникне договорът, необходимо е съгласие на дарения. Самото обещание за дарение не произвежда действие (чл. 226, ал. 1 ЗЗД). Това означава, че намерението на собственика да прехвърли имота безвъзмездно не е достатъчно, ако липсва валидно изразено съгласие от страна на дарения.
За дарение на недвижим имот законът изисква договорът да бъде сключен във формата на нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Нотариалният акт се издава от нотариуса, в чийто район се намира имотът (чл. 570, ал. 1 ГПК). След изповядването на сделката нотариалният акт се вписва в службата по вписванията по местонахождение на имота (чл. 112, б. „а“ ЗС).
Предмет на дарението може да бъде целият имот, идеална част от него или отделно вещно право, когато законът допуска такова прехвърляне.
Дарение, завещание или прехвърляне срещу гледане и издръжка
Дарението е подходящо, когато собственикът желае още приживе да прехвърли имота безвъзмездно и придобиването да настъпи непосредствено. Завещанието има различен момент на действие (след смъртта на собственика на имота), докато прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане е възмездна сделка, при която насрещната страна поема конкретни задължения.
Дарението прехвърля собствеността приживе и затова още след сделката дареният става собственик. При завещанието прехвърлянето не настъпва при съставянето му. При прехвърлянето срещу гледане и издръжка има насрещно задължение, което отличава договора от безвъзмездното дарение.
Особено значение има въпросът за запазената част. Дарението, за разлика от обикновеното разпореждане, може да бъде намалено след откриване на наследството, ако е накърнена запазената част на наследник.
Същност на процедурата при дарение на недвижим имот
Какви документи са нужни?
На първо място, при дарение на недвижим имот се представя документът, от който дарителят черпи своето право на собственост. Необходима е и актуална скица или схема от кадастъра, когато за имота се поддържа кадастрална карта, както и удостоверение за данъчна оценка.
Когато имотът е придобит по наследство, най-често е нужно снабдяване с удостоверение за наследници. Извършва се проверка за наличие или липса на публични задължения. Представят се също декларации за гражданство и гражданско състояние по образец и документи за самоличност.
Нотариалното производство
В нотариалното производство нотариусът проверява собствеността и представените документи, установява самоличността на страните и проверява предпоставките за извършване на сделката. Съдържанието на нотариалния акт се прочита пред страните, след което той се подписва от тях и от нотариуса.
Колко струва дарението на недвижим имот?
Разходите при дарение на недвижим имот се разделят на три основни групи. Първата е нотариалната такса по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, която се определя върху удостоверявания материален интерес. Втората е таксата за вписване. Третата е местният данък, когато такъв се дължи.
При дарение между съпрузи и между роднини по права линия местният данък не се дължи. В тези случаи дължими остават нотариалната такса и таксата за вписване.
Данък при дарение на недвижим имот
Имуществото, придобито по дарение, по принцип е обект на облагане с местен данък (чл. 44, ал. 1 ЗМДТ). Законът обаче изключва от данъчното облагане едни от най-честите семейни хипотези.
Кога дарението не се облага
Не се облагат с данък имуществата, придобити по дарение между съпрузи и между роднини по права линия (чл. 44, ал. 6 ЗМДТ). Това включва родители и деца, както и баби и дядовци и внуци, без ограничение в степените.
Законът освобождава и определени дарения в полза на държавата, общините и на организации с обществена дейност (чл. 48 ЗМДТ).
Ставките, когато данък се дължи
Когато дарението не попада в освободена от закона хипотеза, размерът на местния данък се определя с наредба на съответния общински съвет в установените от закона граници. При дарение между братя и сестри и техните деца размерът е от 0,4 до 0,8 на сто, а при дарение между други лица – от 3,3 до 6,6 на сто (чл. 47, ал. 1, т. 1 и 2 ЗМДТ).
Точният размер при облагаемите дарения не е еднакъв за всички общини. Той се определя от съответния общински съвет в рамките на законовите граници.
Върху каква стойност се начислява?
При дарение на недвижим имот данъчната основа е данъчната оценка на имота (чл. 46 ЗМДТ).
Това има значение и за определяне на разходите по сделката. Отделно от данъчния режим, нотариалната такса и таксата за вписване се определят по приложимите правила за съответното удостоверяване.
Кога и къде се плаща?
Данъкът се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот (чл. 49 ЗМДТ), като данъкът се заплаща при прехвърлянето на недвижимия имот.
Дарение със запазено право на ползване
При дарение със запазено право на ползване дарителят прехвърля собствеността върху имота, но запазва за себе си възможността да го ползва. Така след сделката дареният става собственик, а дарителят продължава да упражнява ограничено вещно право върху имота.
Правото на ползване включва възможността вещта да се използва съобразно нейното предназначение и да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено (чл. 56 ЗС).
Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако е учредено за по-кратък срок, както и при погиване на вещта и при неупражняване на правото в продължение на пет години (чл. 59, ал. 1 и 3 ЗС).
Практическото значение за получателя на дарението е съществено. Той е собственик на имота, но докато по отношение на имота е налице запазено право на ползване, собственикът не може сам, без съгласието на ползвателя, да го ползва.
Дарение по време на брака
Дареният имот е лично имущество
Вещните права, придобити по време на брака по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил.
Практическото значение се проявява най-вече при развод. Когато единият съпруг е получил имота по дарение само за себе си, той не се превръща в общо съпружеско имущество само защото придобиването е настъпило по време на брака.
Дарение, извършено от ненавършило пълнолетие лице
Дарението от ненавършило пълнолетие дете е нищожно (чл. 130, ал. 4 СК), като това е абсолютна законова забрана.
Дарение на съсобствен имот и на част от имот
Съсобственикът може да дари своята идеална част от недвижим имот, без да предлага изкупуване на останалите съсобственици. Задължението за предлагане и правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 и 2 ЗС съществуват при продажба на идеална част, а не при дарение.
Това е една от съществените практически разлики между продажбата и дарението на идеална част. При дарение останалите съсобственици не разполагат с право да изкупят прехвърлената част, когато не са били поканени.
Оттук следва и рискът при сделка, която формално е оформена като дарение, но действително прикрива продажба. Ако е налице привидна сделка, отношенията се уреждат по правилата за привидните договори (чл. 17 ЗЗД).
Кога дарението е нищожно
Дарението не поражда действие във всички случаи. Сред предвидените основания са:
- Обещанието за дарение не произвежда действие (чл. 226, ал. 1 ЗЗД).
- Дарението на бъдещо имущество е недействително (чл. 226, ал. 2 ЗЗД). Предметът на дарението трябва да е съществуващо имущество, което може да бъде валидно прехвърлено.
- Недействително е дарение, което или чийто единствен мотив противоречи на закона или на добрите нрави, както и когато условията или тежестта са невъзможни (чл. 226, ал. 3 ЗЗД).
- Дарението от ненавършило пълнолетие дете е нищожно (чл. 130, ал. 4 СК).
Често задавани въпроси
1. Какви са разходите при дарение на недвижим имот?
Разходите по дарение на недвижим имот са в три основни групи. Първата е нотариалната такса, която се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и е свързана с удостоверявания материален интерес. Втората е таксата за вписване на нотариалния акт. Третата е местният данък, когато дарението не попада в освободена от закона хипотеза. При дарение между съпрузи и между роднини по права линия местен данък не се дължи, поради което остават нотариалната такса и таксата за вписване.
2. Плаща ли се данък при дарение на имот между родители и деца?
Не. Даренията между родители и деца попадат в категорията на даренията между роднини по права линия и не се облагат с местен данък (чл. 44, ал. 6 ЗМДТ). Същият режим се прилага и за другите роднини по права линия, включително баби, дядовци и внуци. Това освобождаване се отнася до местния данък при придобиването на имуществото по дарение. Независимо от това сделката продължава да е свързана с нотариална такса и такса за вписване на нотариалния акт.
3. Може ли дарението на имот да бъде отменено?
Да, но не просто защото дарителят е променил намерението си или отношенията между страните са се влошили. Законът предвижда изчерпателни основания за отмяна – тежки посегателства срещу дарителя или негови близки, набедяване в определено престъпление и отказ да бъде дадена издръжка, от която дарителят се нуждае (чл. 227, ал. 1 ЗЗД).
4. Дареният по време на брака имот става ли съпружеска собственост?
Не. Вещните права, придобити по време на брака по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил (чл. 22, ал. 1 СК). Самият факт, че дарението е извършено по време на брака, не превръща имота в съпружеска имуществена общност. Това се различава от възмездното придобиване на вещни права по време на брака, за което законът предвижда различен режим. При развод дареният имот по принцип остава лично имущество на съпруга, който е получил дарението.
5. Може ли имотът да се дари, но дарителят да продължи да живее в него?
Да. Това може да стане чрез дарение със запазено право на ползване. Дарителят прехвърля собствеността, но запазва вещното право да ползва имота съобразно предназначението му и да получава добивите от него (чл. 56 ЗС). До погасяването на правото на ползване дареният е собственик, но не може свободно да използва имота в противоречие със запазеното право.
6. Могат ли другите наследници да оспорят дарението след смъртта на дарителя?
Да, когато имат право на запазена част и тя е накърнена от дарението. При изчисляването на запазената част към наследствената маса се прибавят даренията при условията на закона (чл. 31 ЗН). Наследникът може да иска намаляване на дарението до необходимия размер (чл. 30, ал. 1 ЗН), а редът за намаляване на даренията е уреден в чл. 33 ЗН.
7. Може ли съсобственик да дари своята част, без да иска съгласие на останалите съсобственици?
Да, съсобственикът може да дари собствената си идеална част, без да предлага изкупуване на останалите съсобственици. Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 и 2 ЗС е свързано с продажбата на идеална част, а не с действителното дарение. Това обаче не означава, че продажба може формално да бъде оформена като дарение, за да се заобиколи законовият режим. Когато привидната сделка прикрива друга, отношенията се уреждат по правилата за привидните договори (чл. 17 ЗЗД).
Индивидуална консултация
Дали дарението ще постигне търсеното, зависи от това кой на кого прехвърля, какво остава за дарителя и какво се случва с имота след откриване на наследството. Тези въпроси се преценяват по конкретния случай, преди сделката, а не след нея.