Удостоверение за тежести на имот

Правна характеристика и общи положения

Удостоверението за тежести на имот е официален документ, който удостоверява вписванията, отбелязванията и заличаванията относно тежести и права върху конкретен недвижим имот, с други думи – удостоверява дали върху даден имот има вещни тежести. Издава се от Агенцията по вписванията по местонахождението на имота, по разпореждане на съдия по вписванията. Основният нормативен акт, регулиращ материята, е Правилникът за вписванията, по-конкретно чл. 45 – чл. 47 от Правилника.

При предстояща покупко-продажба на недвижим имот, удостоверението за тежести обикновено е сред основните документи, с които се проверява дали върху имота е налице вписана ипотека, възбрана, искова молба или друго обстоятелство, което може да засегне правото на собственост на продавача. В практиката банките може да го изискат преди отпускане на ипотечен кредит, а купувачът има интерес да знае какво е вписано по партида на имота, който предстои да придобие.

Проблемът възниква, когато удостоверението се възприеме като доказателство, че имотът е напълно „чист“. То не удостоверява липсата на всякакви права, задължения или фактически проблеми. То удостоверява определена информация от Имотния регистър. Именно това разграничение определя стойността му при една сделка. Много често удостоверението за тежести е едва началото, от което започва проверката за даден имот, чието право на собственост ще бъде предмет на анализ и изследване.

Какво представлява удостоверението за тежести?

Удостоверението за вещни тежести (УВТ), наричано и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, най-общо казано представлява официална справка за наличието или липсата на вписвания на обстоятелства за конкретен имот.

Съгласно чл. 47, ал. 1 от Правилника за вписванията „В удостоверението, което се издава за определен имот, се означават вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права или пък се удостоверява, че такива няма“.

Дори да не са налице тежести, проверката в Имотния регистър може да бъде използвана и с цел проследяване историята на имота, особено когато предмет на проверка са имоти с по-далечна история или такива, които са били предмет на съдебни спорове в годините. По време на проверката може да се прецени, че са налице основания за снабдяване с препис от нотариалния акт.

Какво показва удостоверението

Договорна ипотека

Вписаната договорна ипотека означава, че имотът служи като обезпечение на задължение към кредитор (най-често банкова институция). Ипотеката не прави автоматично продажбата невъзможна, но сделката трябва да бъде съобразена с това обстоятелство, както и да се има предвид, че интересът на ипотекарния кредитор следва да бъде зачетен, а при необходимост – ипотеката да бъде заличена.

Законна ипотека

Законната ипотека също представлява вид обезпечение, което следва да бъде разгледано според основанието за възникването му, сумата, която обезпечава, както и възможността за заличаване на тази ипотека.

Възбрана върху имот

Възбраната има различно действие в зависимост от основанието, на което е наложена. При изпълнително производство разпореждане с имота след вписването на възбраната може да бъде недействително спрямо взискателя и присъединилите се кредитори съгласно чл. 452, ал. 2 ГПК.

Вписана искова молба

Вписаната искова молба е индикация, че по отношение на имота е започнал съдебен спор, за който законът предвижда вписване. Значението ѝ зависи от предмета на делото и винаги е индикация за засилена проверка и оценка на риска от придобиване на имота.

Право на ползване и други вещни права

Вписаното право на ползване, право на строеж или друго вещно право може да ограничи възможността купувачът да използва имота така, както предполага. При наличие на учредено право на ползване върху имота следва да се установи кой е носител на това вещно право, какъв е неговият обем, дали и кога може да бъде прекратено.

Аренда и дългосрочен наем

Договорите за наем на недвижим имот за срок над една година подлежат на вписване съгласно чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията във връзка с чл. 237 от ЗЗД. Наличието на вписан договор може да има значение за това кога и при какви условия купувачът ще може да получи фактическо ползване на имота.

Други вписани обстоятелства

В Имотния регистър се вписват и други актове и юридически факти, когато законът предвижда това. Установяването им винаги представлява основание за самостоятелна и задълбочена проверка, резултатът от която винаги стои в основата на вземане на решение за това дали страните ще пристъпят към сделка.

Какво не показва удостоверението (УВТ)?

Това е границата, която най-често се пропуска. Удостоверението за тежести на имот показва вписаното в Имотния регистър, но не представлява общо удостоверение за всички съществуващи права, задължения и фактически отношения относно имота. Както вече бе посочено, много често то е само началото на проверките, които предстоят да бъдат извършени.

Така, удостоверението не показва само по себе си дали построената сграда отговаря на изискванията на ЗУТ, дали определено преустройство е законно, дали има незаконно строителство или дали реалното разпределение съответства на одобрените строителни книжа.

Удостоверение за вещни тежести онлайн

Удостоверение за тежести на имот може да бъде заявено и онлайн чрез Единния портал за административни услуги на Агенцията по вписванията, при изпълнение на изискванията за електронна идентификация и подаване на заявлението.

Как се заявява на място

Разбира се, заявление може да бъде подадено и на място в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота. За издаването на удостоверение е необходимо имотът да бъде индивидуализиран достатъчно точно, като към заявлението се представят и преписи от документи за собственост, с които заявителят разполага.

Ако върху имота има вписана тежест

Наличието на „тежести“ не означава автоматично, че сделката е невъзможна. Значението зависи от конкретната тежест, нейния носител, основанието за вписването и начина, по който страните ще уредят последиците от нея.

В практиката не са редки случаите, при които дадени вещни тежести са отразени в удостоверението, въпреки че основанието за налагането им отдавна е отпаднало – изплатена ипотека, прекратен договор за наем, незаличена възбрана по изпълнено задължение и т.н. Понякога е добре тези обстоятелства да бъдат изяснени още преди офериране на имота за продажба на пазара, с цел нормално протичане на процеса по финализиране на сделката.

Кога удостоверението не е достатъчно?

Удостоверението за тежести на имот не е достатъчно, когато рискът произтича не само от вписванията, а от историята на собствеността, документите или фактическото състояние на имота.

При наследствен имот трябва да се проследят наследниците, актовете за собственост и приемането или отказът от наследство. На проверка подлежат не само вписванията, но най-вече документите за собственост, строителните книжа, статутът на имота и т.н.

При съсобственост трябва да се установи на кого принадлежат квотите, какъв е техният обем, има ли основания за ограничаване на разпореждането. При няколко последователни прехвърляния се проследява веригата на праводателите, а при констативен нотариален акт се анализира основанието, на което е признато правото на собственост.

За особеностите на констативния нотариален акт е публикувана отделна статия.

При наследствени имоти могат да бъдат необходими и документи за наследниците — удостоверение за наследници.

Въпросът за наличието или липсата на вещни тежести винаги следва да бъде уточнен на етап предварителен договор, в случай че страните са сключили такъв.

Проверката е необходима и когато имотът се внася в капитала на търговско дружество — вписаните тежести следват имота и след вноската, а ипотеката запазва обезпечителното си действие. Виж апорт на недвижим имот.

Често задавани въпроси

Заключение

Удостоверението за тежести на имот изключва един клас рискове, но не всички. То показва какво е вписано в Имотния регистър към съответния момент и затова е начало на проверката, а не нейният край. Липсата на вписани тежести не означава автоматично липса на права на трети лица, фактически проблеми, строителни несъответствия или неплатени задължения, свързани с имота.

Проверката има конкретна практическа функция: да определи какъв обхват трябва да има справката, за какъв период трябва да се проследи историята на имота, как се свързват предходните и текущите данни за имота и какво означава всяко открито вписване за конкретната сделка.

Моментът на проверката също има значение. Преди пристъпването към сделка въпросът дали имотът може да бъде придобит се решава със задълбочена проверка, прецизно структуриран предварителен договор и ясно формулирани задължения на всяка една от страните към момента на сключване на нотариалния акт.

След като цената е платена, а правото на собственост — прехвърлено, същият проблем вече може да изисква съдебна защита. Разликата между двата момента обикновено е несъизмерима с разхода за предварителна проверка.