Какво представлява апортът на недвижим имот
При непаричната вноска собственикът на недвижим имот или носителят на вещно право върху него внася това право в капитала на дружеството. Насрещната престация не е парична цена, а участие в капитала под формата на дялове. След извършването на вноската правото върху имота преминава към дружеството и имотът вече принадлежи на юридическото лице.
Това означава, че след непаричната вноска собственикът не притежава самия имот, а притежава дялове в дружеството, което от своя страна притежава имота. Двете права имат различно съдържание. Собствеността върху недвижимия имот е вещно право върху конкретна вещ, докато дяловото участие представлява членствено правоотношение с дружеството и дава правата, свързани с това участие.
Непаричната вноска има за предмет съществуващо имуществено право и не може да бъде заменена с обещание за бъдеща лична дейност. Вноската не може да има за предмет бъдещ труд или услуги (чл. 72, ал. 5 ТЗ).
Апортът трябва да се различава и от други дейности с дружество. Продажбата на дружествени дялове по чл. 129 ТЗ променя носителя на дяловото участие, а не прехвърля конкретен недвижим имот. Прехвърлянето на предприятие по чл. 15 ТЗ има друг предмет — съвкупност от права, задължения и фактически отношения. Нито една от тези операции не представлява непарична вноска на недвижим имот в капитала.
Апорт при учредяване и апорт при увеличаване на капитала
При учредяване на дружеството непаричната вноска е част от първоначалното формиране на капитала. Тя се индивидуализира в дружествения договор и се извършва във връзка с възникването на дружеството. При тази хипотеза дружеството все още не съществува като самостоятелно юридическо лице, а вноската е свързана непосредствено с неговото учредяване.
При увеличаване на капитала дружеството вече съществува и непаричната вноска се прави във връзка с промяната на неговия капитал. Необходимо е решение на общото събрание, а увеличаването се извършва по реда на чл. 148 ТЗ. Затова при тази хипотеза вноската е част от вече съществуващо дружество и промяната в капитала трябва да бъде заявена за вписване като промяна.
Самите документи, чрез които се индивидуализира имотът и се доказва правото на вносителя, както и оценката от вещите лица, следват един и същ режим. Различава се моментът, в който дружеството придобива правото върху имота: при учредяване това е свързано с възникването на дружеството, а при увеличение на капитала — с вписването на увеличението.
Кой може да апортира и какво се проверява преди вноската
При недвижим имот съдията по вписванията проверява правата на вносителя върху имота при вписването в имотния регистър. По тази причина несъответствията в документите за собственост могат да се проявят още в процедурата по извършване и вписване на вноската.
Документите за собственост
При подготовката на непаричната вноска се преглежда актът, с който вносителят е придобил имота. Проверяват се още актуална скица или схема, когато такива са необходими за индивидуализацията на имота, удостоверение за тежести при необходимост и удостоверение за данъчна оценка.
При имот с кадастрален идентификатор описанието в документите трябва да съответства на актуалните кадастрални данни. Разминаване между старо описание, площ, граници или идентификатор и данните в кадастралната карта може да създаде проблем както при нотариалната заверка, така и при последващото вписване.
Имот в съпружеска имуществена общност
Съдружникът внася в капитала имот, придобит по време на брака, като приема, че щом дружеството е негово, съгласието на съпруга е излишно. Разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи (чл. 24, ал. 3 СК), а разпореждането с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено само от единия съпруг, е оспоримо (чл. 24, ал. 4 СК).
Практическата последица е, че когато имотът е в режим на съпружеска имуществена общност, участието на другия съпруг не се свежда до подписване на отделна декларация за сведение. Съгласието е част от самото разпореждане с общото имущество.
Преди извършването на вноската трябва да бъде изяснен режимът на имуществените отношения между съпрузите. При режим на разделност или при наличие на брачен договор изводът относно принадлежността на конкретния имот може да бъде различен.
Съсобствен имот и идеални части
Съсобственикът може да направи непарична вноска със своята идеална част от недвижимия имот. Не може обаче самостоятелно да внесе целия имот, ако останалите идеални части принадлежат на други лица.
В резултат на вноската дружеството става съсобственик за внесената идеална част заедно с останалите съсобственици. Така дружеството влиза в правоотношение на съсобственост, а правата му върху имота се определят от размера на придобитата идеална част и от правилата, приложими към съсобствеността.
Ако се цели в капитала на дружеството да бъде внесен целият имот, всички съсобственици трябва да участват като вносители, всеки за своята идеална част, и да дадат необходимото съгласие за вноската.
Имот с ипотека, възбрана или други тежести
Дружеството придобива правото върху имота в състоянието, в което това право съществува към момента на вноската. Вписаните тежести не се заличават само защото имотът е станал собственост на дружеството. Ипотеката например следва имота и запазва обезпечителното си действие.
Практическата последица при ипотека е съществена. Кредиторът по обезпеченото задължение може да насочи изпълнение върху имота, въпреки че негов собственик вече е дружеството. Това е възможно независимо от обстоятелството, че самото дружество не е страна по задължението, обезпечено с ипотеката.
Наличието на тежест не означава само по себе си, че непаричната вноска е невъзможна. То е обстоятелство, което се включва в оценката на имота и трябва да бъде отразено в общата картина на правното състояние на внасяното право.
Оценка на непаричната вноска
Когато съдружник прави непарична вноска, дружественият договор трябва да съдържа името на вносителя, пълно описание на непаричната вноска, паричната ѝ оценка и основанието на правата му (чл. 72, ал. 1 ТЗ).
При недвижим имот „пълно описание“ означава имотът да бъде индивидуализиран така, че да няма съмнение кой точно обект е предмет на вноската. Практически това включва данните по кадастралната карта и кадастралния регистър, идентификатора, площта, предназначението и трайното предназначение, както и данните, чрез които се определят границите и принадлежностите на имота. Самото посочване на административен адрес не е достатъчно, когато не позволява недвусмислена индивидуализация.
Паричната оценка не се определя свободно от съдружниците. При дружество с ограничена отговорност вноската се оценява от три независими вещи лица, посочени от длъжностното лице по регистрацията към Агенцията по вписванията.
Заключението на вещите лица трябва да съдържа пълно описание на непаричната вноска, метода на оценка, получената оценка и нейното съответствие на размера на дела от капитала или на броя, номиналната и емисионната стойност на акциите, записани от вносителя. Заключението се представя в търговския регистър със заявлението за вписване.
Ако вносителят не е съгласен с оценката, той може да участва в дружеството с парична вноска или да откаже да участва (чл. 72, ал. 4 ТЗ). Това е изходът, предвиден при несъгласие с оценката. Пазарната оценка, изготвена от вещите лица за целите на непаричната вноска, не е идентична с данъчната оценка на имота. Двата документа служат за различни цели и могат да съдържат различни стойности.
Формата — съгласие на вносителя и ролята на нотариуса
Непаричната вноска на право, за учредяването или прехвърлянето на което законът изисква нотариална форма, се извършва с дружествения договор или устава. Към договора се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариално удостоверяване на подписа, като при удостоверяването нотариусът проверява правата на вносителя (чл. 73, ал. 1 ТЗ).
При недвижим имот това означава, че не се съставя нотариален акт за самата непарична вноска. Правното основание за извършването ѝ се съдържа в дружествения договор, към който се прилага отделното съгласие на вносителя с нотариално удостоверен подпис.
Липсата на нотариален акт не превръща вноската в опростена процедура. Проверката на правата върху имота остава необходима, но се извършва в различна форма. Първо нотариусът проверява правата на вносителя при нотариалното удостоверяване, а след това съдията по вписванията извършва собствена проверка във връзка с вписването.
На практика нотариусът преглежда документите за собственост, установява самоличността на подписващия и проверява представителната власт, когато вносителят действа чрез представител. Проверява се и съответствието между описанието на имота в съгласието и актуалните данни, с които имотът е индивидуализиран.
Решението на общото събрание (при ООД) за увеличаване на капитала
Решенията за намаляване и увеличаване на капитала се вземат от общото събрание на съдружниците (чл. 137, ал. 1, т. 4 ТЗ). Решението за увеличение на капитала се приема с единодушие от всички съдружници (чл. 137, ал. 3 ТЗ).
Изискването за единодушие има пряко значение за непаричната вноска. Един съдружник, който не даде необходимото съгласие за увеличението, е достатъчен, за да не бъде взето решението за увеличение на капитала по предвидения ред.
При еднолично дружество с ограничена отговорност решението за увеличаване на капитала се взема от едноличния собственик на капитала и въпросът за мнозинство на съдружници не възниква.
Вписване в търговския регистър
При увеличаване на капитала в търговския регистър се заявява промяната в капитала и се прилагат относимите документи — решението за увеличението, изменението на дружествения договор, заключението на вещите лица и др.
При учредяване документите за непаричната вноска са част от документите, с които се извършва вписването на новото дружество. При последващо увеличение на капитала те доказват настъпилата промяна във вече съществуващото дружество.
Правото върху предмета на непаричната вноска се придобива от момента на възникване на дружеството при учредяване (чл. 73, ал. 4 ТЗ). Когато при проверката бъдат установени нередовности, могат да бъдат дадени указания за отстраняването им или отказ, в зависимост от естеството на конкретните нередовности.
Вписване в имотния регистър
Вписването в търговския регистър не приключва процедурата при апорт на недвижим имот.
Когато вноската има за предмет вещно право върху недвижима вещ, съответният орган на дружеството след възникването му представя в службата по вписванията за вписване нотариално заверено извлечение от дружествения договор, а когато е необходимо, и отделно съгласието на вносителя. При вписването съдията по вписванията проверява правата на вносителя (чл. 73, ал. 5 ТЗ). Самото вписване се извършва по реда на Правилника за вписванията.
Проверката на съдията по вписванията е самостоятелна. Обстоятелството, че нотариусът вече е прегледал документите и е проверил правата на вносителя, не означава, че съдията по вписванията е обвързан от тази проверка.
Какво се променя, след като имотът стане собственост на дружеството
След като имотът стане собственост на дружеството, той вече не принадлежи на съдружника, който го е внесъл. Решението за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях е от компетентността на общото събрание (чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ), а конкретната сделка се извършва от управителя в рамките на представителната му власт.
Това разделение е съществено. Вносителят може да е едноличен собственик или мажоритарен съдружник, но самият факт, че притежава дяловете, не означава, че лично притежава внесения имот. Собственик на имота е дружеството като отделно юридическо лице.
При смърт на съдружника наследниците не наследяват внесения недвижим имот. В наследството влиза участието на починалия съдружник в дружеството, докато самият имот остава собственост на дружеството.
При прекратяване на дружеството имотът влиза в имуществото, което се осребрява или разпределя, и не се връща автоматично на съдружника, който първоначално го е внесъл.
Често задавани въпроси
1. Какво представлява апортът на недвижим имот?
Апортът на недвижим имот е непарична вноска в капитала на търговско дружество. Вносителят внася правото си върху недвижим имот, а срещу това придобива дялове от капитала, а не продажна цена. След извършването на вноската дружеството става носител на правото върху имота. От този момент вносителят вече не притежава лично недвижимата вещ, а притежава дялово участие в дружеството, което е собственик на имота. При вноската се извършва оценяване от три независими вещи лица, а за недвижимия имот следва да се извърши и вписване в имотния регистър.
2. Необходим ли е нотариален акт при внасяне на имот в капитала на дружество?
Не. Непаричната вноска на право върху недвижим имот се извършва с дружествения договор, към който се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариално удостоверен подпис (чл. 73, ал. 1 ТЗ). Следователно не се издава нотариален акт, както при обичайната сделка за прехвърляне на недвижим имот. Нотариусът обаче проверява правата на вносителя при удостоверяването. След вписването в търговския регистър непаричната вноска на недвижим имот подлежи и на вписване в имотния регистър.
3. Задължително ли е вноската да се впише в имотния регистър?
Вноската трябва да бъде представена за вписване в службата по вписванията, когато има за предмет вещно право върху недвижим имот (чл. 73, ал. 5 ТЗ). Вписването има значение и за противопоставимостта на правото спрямо трети лица, затова процедурата пред търговския регистър само по себе си не изчерпва необходимите действия по апорта на недвижим имот.
Индивидуална консултация
Правата върху имота се проверяват неколкократно — от нотариуса при удостоверяването и от съдията по вписванията при вписването. Затова несъответствията в документите за собственост се проявяват по време на самата процедура, а не след нея.