Договор за ремонт на имот

Договор за изработка ли е договорът за ремонт?

Договорът за ремонт е вид договор за изработка. Изпълнителят се задължава на свой риск да изработи определен резултат съобразно поръчката на възложителя, а възложителят да заплати възнаграждение за него (чл. 258 ЗЗД). Писмена форма не е необходима за действителността му, но без писмен договор доказването на обема, цената и срока се усложнява. При недостатъци възложителят разполага с няколко различни права, а сроковете за упражняването им са различни според характера на работата.

Договорът за ремонт по правило попада в уредбата на договора за изработка. Неговият предмет е постигането на конкретен резултат. Изпълнителят поема задължението да извърши възложената работа на свой риск, а възложителят дължи възнаграждение за приетия резултат (чл. 258 ЗЗД).

Основните белези са свързани помежду си. Трябва да е определен резултатът, който се дължи, изпълнителят да носи риска от извършването на работата и срещу този резултат да е дължимо възнаграждение.

Изразът „на свой риск“ има самостоятелно значение. При договора за изработка изпълнителят дължи резултат, съответстващ на възложеното. Самото полагане на значителни усилия не е достатъчно, ако резултатът не съответства на уговореното. Затова изпълнителят не се освобождава от отговорност само с обяснението, че е работил „старателно“, когато крайният резултат е неправилен или има недостатъци.

Когато страните не са уговорили друго, изпълнителят е длъжен да изработи поръчаното със свои средства (чл. 259 ЗЗД). Това правило има значение особено при договори, при които не е уточнено кой осигурява материалите, помощните средства и останалото необходимо за изпълнението.

Работата трябва да бъде изпълнена така, че да е годна за обикновеното или предвиденото в договора предназначение (чл. 261, ал. 1 ЗЗД). Ако изпълнителят работи със свой материал, той отговаря за доброто му качество (чл. 261, ал. 2 ЗЗД).

Наименованието на документа само по себе си не променя правната му същност. Договор, озаглавен „договор за ремонт“, „договор за строително-монтажни работи“ или „договор за изработка и монтаж“, се подчинява на правилата за изработката, доколкото предметът му е постигане на определен резултат.

Формата на договора

Законът не изисква писмена форма за действителност на договора за ремонт. Устната уговорка може да създаде валидно облигационно отношение, но доказването на това, което страните са договорили, става значително по-трудно.

Трудността е най-голяма при спор за обема на работата, цената, срока или отделните условия. Освен това законът ограничава доказването със свидетелски показания при договори над определена стойност (чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК). Затова липсата на писмен документ не означава липса на договор, но може да затрудни доказването на самото съдържание на договора.

При тълкуване на договора се изхожда от действителната обща воля на страните (чл. 20 от ЗЗД). Когато уговорките са оскъдни или противоречиви, тази обща воля се установява по-трудно. Именно затова прецизирането на договора е от съществено значение – не само за да се постигне яснота в неговия предмет, но и за да бъдат ясни и недвусмислени правата и задълженията на страните.

Какво трябва да съдържа договорът за ремонт

Законът урежда последиците от изпълнението, забавата, недостатъците и приемането, но не описва конкретните работи, които страните трябва да включат в договора. Ако дадена дейност не е посочена, спорът се решава чрез тълкуване на уговореното и според предназначението на работата. Това рядко съвпада напълно с предварителните очаквания на възложителя, когато тези очаквания не са били договорно оформени.

Предмет и обем на работата

Предметът на договора трябва да бъде определен чрез конкретно описание на дължимия резултат. Общи формулировки като „цялостен ремонт“, „основен ремонт“ или „довършителни работи“ могат да се окажат недостатъчни, когато по-късно възникне спор дали определена дейност е била включена.

Количествено-стойностната сметка (или количествена сметка) има особено значение при договори с повече отделни дейности. Като приложение към договора тя може едновременно да определи обема на работата и начина, по който се формира цената. Посочването на отделните видове дейности и количества позволява да се установи какъв резултат точно се е задължил да постигне изпълнителят.

При спор дали определена дейност е включена в уговорената цена, отговорът се търси в договореното между страните и в приложенията към него, като количествено-стойностната сметка може да има решаващо значение. Когато конкретната дейност присъства в нея, спорът за нейното включване в цената се свежда до тълкуване на вече уговорения обем.

Допълнително възложените работи не се дължат автоматично по силата на първоначалната уговорка. За тях е необходимо страните да постигнат съгласие относно обема и цената, когато работата излиза извън първоначално възложения резултат.

Цена и начин на плащане

Възложителят дължи възнаграждение за приетата работа, а когато цената е уговорена по единични цени, размерът на възнаграждението се установява при приемането (чл. 266, ал. 1 ЗЗД).

Цената може да бъде договорена като общо възнаграждение за целия обект или чрез единични цени за отделните видове работи. При обща цена изменението на обема може да породи спор дали изпълнителят е поел и допълнителните дейности в рамките на първоначално уговореното възнаграждение. При единични цени общото възнаграждение зависи от реално приетите количества по отделните позиции.

Условията за авансови и междинни плащания също имат значение. Когато всяко плащане е свързано с реално изпълнен и приет етап, се намалява възможността плащането да изпревари изпълнението. Това не променя основното правило, че възнаграждението е свързано с дължимия и приет резултат.

При договори, при които изпълнителят е физическо лице без регистрация като търговец, данъчните и осигурителните задължения се преценяват според това дали лицето действа като търговец, или като физическо лице. Тези въпроси стоят извън съдържанието на самия договор за ремонт и се определят според конкретното правоотношение.

Срокове

Срокът следва да бъде определен за завършване на цялата работа, а когато ремонтът се изпълнява на етапи — и за отделните етапи. Ясният краен срок позволява да се установи кога изпълнителят изпада в забава.

Когато денят за изпълнение е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането на срока, без да е необходима покана (чл. 84, ал. 1 от ЗЗД). Това има пряко значение за договора за ремонт: ако е договорено, че работата трябва да бъде завършена до определен момент, изтичането на този срок поставя изпълнителя в забава.

При договор без определен срок положението е различно. За да настъпи забава, е необходима покана до длъжника. По този начин конкретно уговореният срок има значение не само за организацията на ремонта, а и за момента, от който започват последиците на забавата.

При забава на парично задължение се дължи законна лихва (чл. 86, ал. 1 ЗЗД). Това правило се отнася до паричното задължение, включително задължението на възложителя за плащане, а не до самата забава на изпълнителя при завършване на ремонта.

Неустойка

Неустойката може да бъде уговорена като последица при забава или друго неизпълнение. Тя има обезпечителна функция и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без кредиторът да е длъжен да доказва самия размер на тези вреди. Кредиторът може да иска и обезщетение за по-големи вреди (чл. 92, ал. 1 ЗЗД).

Практическото значение е, че страните предварително определят последиците от конкретното неизпълнение. При забавен ремонт възложителят не е поставен в положение тепърва да доказва всяка отделна вреда, когато за забавата има валидно уговорена неустойка.

Материалите

Договорът следва да определи кой доставя материалите и за чия сметка са. Когато изпълнителят работи със свой материал, той отговаря за доброто му качество (чл. 261, ал. 2 ЗЗД). Разбира се, страните могат да договорят работата да бъде изпълнена само с определен клас строителни материали, особено когато възложителят е заложил на премиум качество.

Когато материалът или проектът се доставят от възложителя, изпълнителят има задължение да предупреди веднага, ако даденият проект или материал е неподходящ за правилното изпълнение, и да поиска необходимите промени или подходящ материал (чл. 260, ал. 1 ЗЗД). Ако не направи това предупреждение, той отговаря за причинените вреди (чл. 260, ал. 2 ЗЗД).

Гаранция за извършените работи

Договорната гаранция е условие, което страните могат да уредят в самия договор. Тя определя допълнително задължение на изпълнителя и може да има практическо значение при бъдещи претенции, свързани с качеството на изпълнената работа.

Тази договорна гаранция трябва да се разграничава от минималните гаранционни срокове, определени с Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Минималните гаранционни срокове по този подзаконов акт се отнасят до строежи, които подлежат на въвеждане в експлоатация. Те не превръщат автоматично всеки ремонт в жилище в строителен обект с приложими минимални гаранционни срокове по този ред.

Ремонт без договор

Липсата на писмен договор не означава липса на правоотношение. Устно уговореният договор за ремонт може да породи същите основни задължения между възложителя и изпълнителя, а правата на възложителя при недостатъци не зависят от наличието на подписан документ.

Практическата разлика е в доказването. Без писмен договор може да се окаже трудно да се установи какъв точно ремонт е бил възложен, какви количества са били договорени, каква е била цената и в какъв срок е трябвало да бъде приключена работата. При договори над определена стойност свидетелските показания са ограничени (чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК).

При устна уговорка могат да имат доказателствено значение:

• банкови преводи
• писмена кореспонденция между страните
• изпратени оферти
• приети количествено-стойностни сметки
• документи за закупени материали

Тези документи могат да покажат отделни елементи от отношенията между страните, но не са идентични с един цялостен договор, който урежда всички условия.

Устната уговорка не изключва правата при недостатъци. Тя обаче прави по-спорен самия предмет, а оттам и въпроса дали конкретното изпълнение действително се отклонява от договореното.

Видове ремонтни дейности и какво променят те в договора

Основните правила на договора за изработка са едни и същи, но към тях се наслагват допълнителни изисквания в зависимост от характера на ремонта и от това чия собственост се засяга. Особено значение имат разликата между ремонт в самостоятелен обект, строителни работи, за които се изисква разрешение, и ремонт на общи части в етажна собственост.

Текущ ремонт в собствено жилище

Като текущ ремонт могат да се определят обичайни дейности като подмяна на настилки, бояджийски работи, подмяна на инсталации и обзавеждане, когато с тях не се засяга конструкцията и не се променят предназначението или общите части.

За такива работи законът не поставя изискване за разрешение за строеж. Правоотношението между възложителя и изпълнителя се урежда основно от договора за изработка, включително неговия предмет, цена, срок, приемане и последиците при недостатъци.

Ремонти, за които се изисква разрешение за строеж

Определени строителни работи се извършват въз основа на разрешение за строеж. Наред с това законът изчерпателно изброява случаите, в които такова разрешение не се изисква, както и хипотезите, при които разрешение може да бъде издадено без одобряване на инвестиционни проекти (чл. 151, ал. 1 и чл. 147, ал. 1 ЗУТ).

Точната квалификация зависи от конкретната работа, а изброяването в закона е изчерпателно и се проверяват за всеки конкретен случай.

Когато работите изискват разрешение за строеж, договорът трябва ясно да определи коя страна осигурява разрешението и за чия сметка. Следва да бъде уредено и че изпълнението не започва преди издаването му, когато законът го изисква.

Така се избягва ситуация, при която изпълнителят започва работи, които са обвързани с предварително административно основание, а страните едва впоследствие спорят кой е бил длъжен да го осигури.

Ремонт на общи части и на покрив в сграда в режим на етажна собственост

Когато ремонтът засяга общи части на сградата, в общия случай възложител не е отделният собственик, а етажната собственост. Това е същественото разграничение, което определя кой има право да възложи ремонта и от чие име се поемат задълженията към изпълнителя.

Договорът се сключва въз основа на решение на общото събрание, взето по реда на Закона за управление на етажната собственост. Лицето, което подписва договора с изпълнителя, трябва да е овластено да представлява етажната собственост съобразно взетото решение.

Разходите се разпределят между собствениците по установения ред.

Изработка и монтаж — дограма, мебели, довършителни работи

При договорите за изработка и монтаж изпълнителят не само изработва определена вещ, но и се задължава да я монтира на място. И двете дейности са част от дължимия резултат.

Поради това недостатък в монтажа е недостатък на цялостната работа. Не е основание изпълнителят да разглежда доставката и монтажа като две напълно независими отношения, когато страните са договорили един общ резултат.

Когато изпълнителят сам извършва замерването, последваща неточност в размерите не може да бъде изтъквана като грешка на възложителя, ако именно изпълнителят е поел отговорността да определи правилните размери.

При тези договори моментът на приемане обхваща и монтираната вещ. Самото доставяне на дограмата, мебелите или другия предмет не означава непременно, че договореният резултат е изпълнен, когато монтажът е част от възложеното.

Приемане на работата и приемо-предавателен протокол

Приемането не е формалност и не се изчерпва с предаването на ключове или освобождаването на обекта. То е моментът, в който се определя какви възражения възложителят е направил и какви явни недостатъци повече не може да предяви.

Задължението за приемане

Възложителят е длъжен да приеме извършената съгласно договора работа (чл. 264, ал. 1 ЗЗД). Това задължение има значение, когато изпълнителят е изпълнил именно уговорената работа.

Прегледът и възраженията при приемането

При приемането възложителят трябва да прегледа работата и да направи всички възражения за неправилно изпълнение (чл. 264, ал. 2 ЗЗД). Ако не направи такива възражения, работата се смята за приета (чл. 264, ал. 3 ЗЗД).

Същият принцип се прилага и при поетапен ремонт. Когато отделен етап е предаден и приет, възраженията за този етап следва да бъдат направени при неговото приемане.

Скритите недостатъци

Правилото за явните недостатъци не се отнася до недостатъци, които не могат да бъдат открити при обикновения начин на приемане или се появяват по-късно. За тях възложителят трябва да извести изпълнителя веднага след откриването им. Известяване не е необходимо, ако изпълнителят е знаел за недостатъците (чл. 264, ал. 2 ЗЗД).

Разликата между явния и скрития недостатък следователно не е само техническа. Явният недостатък е този, който е могъл да бъде открит при нормалния преглед при приемането, докато скритият се проявява по-късно или не е бил откриваем по този начин.

Правото на проверка по време на работата

Възложителят може да проверява изпълнението на договора във всяко време, стига да не пречи на изпълнителя (чл. 262, ал. 1 ЗЗД). Това право не зависи от изрична договорна клауза.

Допускането на изпълнителя до обекта не означава, че възложителят е изгубил възможността да следи изпълнението. Контролът е допустим през целия период на работа, при условие че не пречи на изпълнението.

Некачествен ремонт — какво може да иска възложителят

Когато работата не съответства на поръчката или има недостатъци, възложителят разполага с няколко самостоятелни възможности. Изборът между тях зависи от характера на отклонението, от степента на недостатъка и от това какъв резултат може реално да бъде постигнат.

Трите възможности при недостатъци

При отклонение от поръчката или при недостатъци възложителят може да поиска поправяне на работата в даден от него подходящ срок без заплащане. Тази възможност има практическо значение, когато недостатъкът може да бъде отстранен от същия изпълнител (чл. 265, ал. 1 от ЗЗД).

Втората възможност е възложителят да поиска заплащане на разходите, необходими за поправката. Тя има значение, когато недостатъкът трябва да бъде отстранен, но вместо самият изпълнител да извърши поправката се търси икономическият резултат от необходимите за нея разходи.

Третата възможност е съответно намаление на възнаграждението. Тя е приложима, когато възложителят приема да запази резултата въпреки недостатъка, но не е основание да плати пълното възнаграждение за работа, която не съответства на уговореното.

И при трите възможности изборът принадлежи на възложителя (чл. 265, ал. 1 ЗЗД). Избраното средство следва да съответства на действителния характер на недостатъка и на резултата, който възложителят има право да получи.

Кога договорът може да се развали?

Не всеки недостатък дава право на разваляне. Когато отклонението от поръчката или недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за договорното или обикновеното си предназначение, възложителят може да развали договора (чл. 265, ал. 2 ЗЗД).

Границата се определя от годността на резултата. Незначително или поправимо несъответствие не се изравнява автоматично с пълна негодност. Развалянето е предвидено за случаите, при които недостатъкът е достигнал степен, при която договорният резултат не може да изпълни предназначението си.

Сроковете, в които правата се упражняват

Правата по чл. 265 ЗЗД се погасяват в шест месеца, а при строителни работи — в пет години.

Разликата се определя от вида на извършената работа, а не от това дали конкретният недостатък е явен или скрит.

Забавен и изоставен ремонт

Законът урежда специална възможност още преди договореният срок да е изтекъл. Когато стане явно, че изпълнителят няма да може да изпълни в срок работата или няма да я изпълни по уговорения или надлежен начин, възложителят може да развали договора и да претендира обезщетение по общите правила (чл. 262, ал. 2 ЗЗД).

Основанието е предварително установимата невъзможност или очевидната опасност договорният резултат да не бъде постигнат както е уговорено.

Извън тази специална хипотеза общият ред за разваляне изисква кредиторът да даде на длъжника подходящ срок за изпълнение и да го предупреди, че след изтичането на този срок ще смята договора за развален (чл. 87, ал. 1 ЗЗД). Предупреждението е условие за упражняване на това право, а не формалност без правно значение.

Развалянето не изключва действието на уговорената неустойка за забава и възможността за обезщетение за причинени вреди, когато са налице съответните предпоставки.

Често задавани въпроси