Как се купува имот от ЧСИ?
Имот от ЧСИ се придобива чрез публична продан, проведена от частен съдебен изпълнител по реда на ГПК, а не чрез договор с досегашния собственик. Решението дали да се участва зависи най-вече от три обстоятелства: началната цена е под пазарната, защото се формира като процент от оценката; за участие се внася задатък; собствеността се придобива с постановление за възлагане, а не с нотариален акт.
При публичната продан не се сключва договор за покупко-продажба между купувач и собственик. Досегашният собственик е длъжник в изпълнително производство, а продажбата се извършва от съдебния изпълнител като част от принудителното изпълнение. Получената цена служи за погасяване задълженията на длъжника, респективно — за удовлетворяване на вземане на взискателя.
Преди проданта съдебният изпълнител извършва опис на имота. Имотът се описва, след като съдебният изпълнител се увери, че длъжникът е бил собственик към деня на налагане на възбраната (чл. 483 ГПК). В описа се отразяват данните за имота и обстоятелствата, които имат значение за проданта, съобразно изискванията на чл. 484 ГПК.
Покупката се извършва по процедура чрез наддаване, а не с преговори. Цената, сроковете, начинът на участие и последиците от наддаването са определени от закона и не могат да бъдат договаряни с длъжника или със съдебния изпълнител.
Защо имотите от ЧСИ са по-евтини?
Началната цена, от която започва наддаването, е 80 на сто от стойността на имота (чл. 485, ал. 4 ГПК). При първата продан началната цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена (чл. 485, ал. 5 ГПК).
Когато имотът не бъде продаден, новата продан започва не по-рано от един месец след приключването на първата и се провежда при начална цена 90 на сто от началната цена по първата продан (чл. 494, ал. 2 ГПК).
От това следва, че по-ниската начална цена при покупка на имот от ЧСИ сама по себе си не е доказателство за проблем с имота. Тя е част от механизма, чрез който проданта трябва да доведе до продажба и удовлетворяване на кредиторите. Отделно от ценовия механизъм стоят рисковете, свързани със собствеността, тежестите, фактическото състояние и владението на имота.
Къде се обявяват имотите за продан и какво може да се види предварително?
Обявлението за публичната продан при покупка на имот от ЧСИ се разгласява по реда на чл. 487 ГПК. То се поставя в канцеларията на съдебния изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и в интернет.
Преди участие кандидат-купувачът има достъп до книжата по проданта. От тях може да се установи какво е описал съдебният изпълнител, какви данни са посочени за имота и какви са условията на конкретната продан. Именно книжата и обявлението определят рамката, в която се извършва наддаването.
Съдебният изпълнител определя времето, през което имотът може да бъде преглеждан от кандидат-купувачите (чл. 487, ал. 4 ГПК). Оглед извън определеното време не се дължи, а преди възлагането купувачът няма право да влиза и да ползва имота като негов собственик.
Затова наддаването се извършва по описанието в обявлението и по данните от книжата, а не според впечатлението от краткия оглед. Огледът може да даде информация за фактическото състояние, но не заменя правната проверка на имота.
Как се участва в публична продан на имот?
Задатъкът
За участие в наддаването се внася задатък в размер на 10 на сто върху началната цена по сметката на съдебния изпълнител. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер (чл. 489, ал. 1 ГПК).
На неспечелилите наддавачи внесеният задатък се връща. За обявения купувач сумата не е допълнителен разход върху цената, защото се приспада от окончателно дължимата сума.
Задатъкът има и друга практическа функция. Той показва, че участникът действително поема финансов ангажимент към проданта. Затова при определени последици от процедурата той може да бъде загубен, а не просто върнат.
Наддавателното предложение
Наддавачът посочва предлаганата цена едновременно с цифри и с думи и подава предложението заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик. Всеки наддавач може да направи само едно наддавателно предложение (чл. 489, ал. 2 ГПК).
Предложенията се подават в канцеларията на районния съд (чл. 489, ал. 4 ГПК). Проданта приключва в края на работното време в последния ден, като до този момент подадените предложения могат да бъдат оттеглени (чл. 489, ал. 5 ГПК).
Тази процедура означава, че при покупка на имот от ЧСИ кандидат-купувачът трябва предварително да определи максималната цена, която е готов да предложи. Няма механизъм за последващо променяне на писменото предложение само защото участникът е променил мнението си или е получил нова информация в последния момент.
Кои предложения са недействителни?
Недействителни са предложенията на лица, които нямат право да участват, предложенията под началната цена, както и предложенията, които надхвърлят началната цена с повече от 30 на сто (чл. 489, ал. 6 ГПК).
Наддавач, който иска да си осигури имота, може да реши да предложи цена много над началната. Това решение може да доведе до обратния резултат. Ако предложението надхвърли началната цена с повече от 30 на сто, то е недействително и участието отпада, вместо наддавачът да спечели имота.
Кой няма право да наддава при покупка на имот от ЧСИ?
Длъжникът, неговият законен представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител, както и лицата, посочени в чл. 185 ЗЗД, нямат право да участват в наддаването (чл. 490, ал. 1 ГПК).
Обявяване на купувача и устното наддаване
В началото на работния ден след изтичането на срока съдебният изпълнител обявява постъпилите предложения в присъствието на явилите се наддавачи и обявява за купувач този, предложил най-високата цена (чл. 492, ал. 1 ГПК).
Тук има значение физическото явяване на място. Всеки от явилите се наддавачи може да предложи по-висока цена с размер на един задатък, а наддаването продължава по реда на чл. 492, ал. 2 ГПК. Така едно предварително подадено писмено предложение може да бъде надхвърлено при самото обявяване на офертите.
Практически това означава, че кандидатът не трябва да приема писмената си оферта като окончателна гаранция за победа. Ако присъства на обявяването и има готовност да участва в устното наддаване в рамките на позволената процедура, той може да реагира на по-висока оферта.
Плащане на цената
Купувачът е длъжен в двуседмичен срок от обявяването му за купувач да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък (чл. 492, ал. 3 ГПК).
Тук финансовата организация е решаваща. Средствата за плащане трябва да са налични в рамките на законовия срок, независимо дали купувачът планира да ги осигури чрез лични средства или от друг източник.
Ако цената не бъде внесена в срок, внесеният задатък служи за удовлетворение на взискателите, а за купувач се обявява следващият наддавач (чл. 493 ГПК).
Как купувачът става собственик
Когато обявеният за купувач внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление (чл. 496, ал. 1 ГПК).
От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота.
При покупка на имот от ЧСИ въводът във владение се извършва от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане, след като купувачът представи удостоверения за платени данък за прехвърляне на имота и такса за вписване на постановлението (чл. 498, ал. 1 ГПК).
Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. Това лице може да се брани само с иск за собственост (чл. 498, ал. 2 ГПК).
Следователно придобиването на собствеността и фактическото завладяване на имота са свързани, но не са едно и също действие. Купувачът първо трябва да изчака влизането в сила на постановлението и да изпълни условията за въвода, след което може да бъде въведен във владение по изпълнителния ред.
Често задавани въпроси
Защо имотите от ЧСИ се продават по-евтино?
Имотът не се предлага на свободна пазарна цена от собственика. Началната цена при първата публична продан е 80 на сто от стойността на имота, определена по законовия ред. Ако първата продан не се състои, следваща продан започва при 90 на сто от началната цена по първата (чл. 494, ал. 2 ГПК). По-ниската начална цена е част от законовия механизъм на публичната продан и сама по себе си не доказва проблем с имота.
Как се участва в публична продан на имот?
Кандидатът при покупка на имот от ЧСИ първо се запознава с обявлението и книжата по проданта, установява времето за оглед и преценява имота и вписванията за него. За участие се внася задатък от 10 на сто върху началната цена (чл. 489, ал. 1 ГПК). Наддавателното предложение се посочва с цифри и думи и се подава със съответната квитанция в запечатан плик, като всеки наддавач може да направи само едно предложение (чл. 489, ал. 2 ГПК). Предложенията се подават в канцеларията на районния съд (чл. 489, ал. 4 ГПК). При обявяването на предложенията може да има и устно наддаване.
Може ли имотът да се огледа преди наддаването?
Да. Съдебният изпълнител определя времето, през което кандидат-купувачите могат да преглеждат имота, и това се посочва в обявлението по проданта (чл. 487 ГПК). Оглед извън определеното време не се дължи, а преди възлагането кандидатът няма свободен достъп до имота. Огледът има практическа стойност, защото позволява да се види наличното фактическо състояние, но не замества информацията от книжата и проверката на вписванията. Наддаването се основава на обявлението и материалите по проданта, а не на впечатленията от кратък оглед.
Какво става, ако в имота живеят хора?
Наличието на обитатели не спира автоматично придобиването, но може да има значение за фактическото предаване на имота. След влизане в сила на постановлението за възлагане и при представяне на удостоверенията за платените данък и такса купувачът може да поиска въвеждане във владение по изпълнителния ред (чл. 498, ал. 1 ГПК). Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота (чл. 498, ал. 2 ГПК). Това означава, че правото на собственост и фактическото освобождаване на имота са отделими действия.
Може ли длъжникът да обжалва и да провали продажбата?
Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано от лицата и при основанията, посочени в чл. 435, ал. 3 ГПК. Жалбата се подава чрез съдебния изпълнител до окръжния съд по мястото на изпълнението в едноседмичен срок (чл. 436, ал. 1 ГПК). За купувача практическото значение е, че докато постановлението не влезе в сила, той не е придобил собствеността и не може да бъде въведен във владение. Следователно при покупка на имот от ЧСИ обявяването за купувач и плащането на цената не изключват необходимостта да се изчака влизането в сила на постановлението.
Индивидуална консултация
Преценката преди наддаването се прави по книжата по проданта и по вписванията за имота, а не по обявлението и огледа. Проверката предхожда внасянето на задатъка.